VƯỚNG MẮC VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CÔNG NGHIỆP VÀ THỦ TỤC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Hiện nay rất nhiều Doanh nghiệp đang sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất công nghiệp vì nhiều lý do (Thu hẹp sản xuất, chuyển đổi mô hình, nhu cầu về bổ sung vốn SXKD…) phát sinh nhu cầu về việc chuyển nhượng tài sản trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất thuê hoặc đơn giản là chuyển nhượng 1 phần diện tích đất công nghiệp mà Doanh nghiệp trước đây đã thuê của Nhà nước. Tuy nhiên, để thực hiện việc chuyển nhượng này theo đúng quy định của Pháp luật và đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ; tránh rủi ro pháp lý cho các bên tham gia giao dịch đang là vấn đề khó khăn, vướng mắc mà đôi khi các bên không thể giải quyết được.

Trong phạm vi bài viết này trình bày giải pháp về pháp lý để thực hiện việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất công nghiệp.

I. Cơ sở pháp lý:

1. Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

2. Luật Xây dựng năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

3. Luật Đầu tư năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

II. Một số trường hợp điển hình:

1. Trường hợp 1: Trên diện tích đất thuê Doanh nghiệp đã tạo dựng được tài sản gắn liền với đất phù hợp với quy hoạch, giấy phép xây dựng được phê duyệt đã đăng ký tài sản gắn liền với đất.

+ Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất

+ Bước 2: Ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất (công chứng)

+ Bước 3: Ra quyết định thu hồi đất, cho phép bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thuê đất

+ Bước 4: Xác định đơn giá thuê đất, ký hợp đồng thuê đất, xác định nghĩa vụ tài chính, bàn giao đất và trích lục bản đồ, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn với tài sản trên đất cho bên nhận chuyển nhượng.

2. Trường hợp 2: Trên diện tích đất thuê Doanh nghiệp đã tạo dựng được tài sản gắn liền với đất phù hợp với quy hoạch, giấy phép xây dựng được phê duyệt nhưng chưa đăng ký tài sản gắn liền với đất.

+ Bước 1: Đăng ký tài sản trên đất gắn với quyền sử dụng đất

+ Bước 2: Chuẩn bị và nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất

+ Bước 3: Ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất (công chứng)

+ Bước 4: Ra quyết định thu hồi đất, cho phép bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thuê đất

+ Bước 5: Xác định đơn giá thuê đất, ký hợp đồng thuê đất, xác định nghĩa vụ tài chính, bàn giao đất và trích lục bản đồ, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn với tài sản trên đất cho bên nhận chuyển nhượng.

3. Trường hợp 3: Trên diện tích đất thuê Doanh nghiệp chưa tạo dựng được tài sản gắn liền với đất phù hợp với quy hoạch, giấy phép xây dựng được phê duyệt.

+ Bước 1: Xây dựng công trình theo Dự án đã được phê duyệt; nghiệm thu quyết toán công trình xây dựng.

+ Bước 2: Chuẩn bị và nộp hồ sơ xin ĐKBĐ đối với Tài sản trên đất.

+ Bước 3: Đăng ký tài sản trên đất gắn với quyền sử dụng đất

+ Bước 4: Chuẩn bị và nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất

+ Bước 5: Ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất (công chứng)

+ Bước 6: Ra quyết định thu hồi đất, cho phép bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thuê đất

+ Bước 7: Xác định đơn giá thuê đất, Ký hợp đồng thuê đất, xác định nghĩa vụ tài chính, bàn giao đất và trích lục bản đồ, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn với tài sản trên đất cho bên nhận chuyển nhượng.

4. Trường hợp 4: Chuyển nhượng 1 phần quyền sử dụng đất bằng cách chuyển nhượng toàn bộ vốn góp hoặc cổ phần của Doanh nghiệp mới thông qua việc chia, tách doanh nghiệp ban đầu.

- Căn cứ Điều 192 và 193 Luật doanh nghiệp 2014, chỉ có công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty cổ phần được thực hiện việc chia, tách. Các loại hình doanh nghiệp khác không có quy định về vấn đề này.

- Chia doanh nghiệp là việc công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần chia thành một số công ty mới, chấm dứt sự tồn tại của công ty bị chia sau khi công ty mới được đăng ký kinh doanh.

- Tách doanh nghiệp là việc công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần có thể tách ra bằng cách chuyển một phần tài sản của công ty mình để thành lập một hoặc một số công ty mới. Công ty bị tách không chấm dứt sự tồn tại của mình.

Do đó, điểm khác biệt giữa hai chia và tách doanh nghiệp là hậu quả pháp lý của hành vi mà doanh nghiệp lựa chọn: chấm dứt hoặc không chấm dứt sự tồn tại của công ty muốn tổ chức lại cơ cấu.

* Chia doanh nghiệp

Các phương thức chia doanh nghiệp mà công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần có thể thực hiện:

- Một phần vốn góp, cổ phần của các thành viên, cổ đông cùng với tài sản tương ứng với giá trị phần vốn góp, cổ phần được chia sang cho các công ty mới theo tỷ lệ sở hữu trong công ty bị chia và tương ứng với giá trị tài sản cho công ty mới

- Toàn bộ phần vốn góp, cổ phần của một hoặc một số thành viên, cổ đông cùng với tài sản tương ứng với giá trị cổ phần, phần vốn góp họ được chuyển sang cho các công ty mới

- Kết hơp cả hai trường hợp quy định ở trên

Trình tự thực hiện việc chia doanh nghiệp:

- Hội đồng thành viên, chủ sở hữu công ty hoặc Đại hội đồng cổ đông của công ty bị chia thông qua nghị quyết chia công ty theo quy định. Nghị quyết chia công ty phải có các nội dung: về tên, địa chỉ trụ sở chính của công ty bị chia tên các công ty sẽ thành lập; nguyên tắc, cách thức và thủ tục chia tài sản công ty; phương án sử dụng lao động; cách thức phân chia, thời hạn và thủ tục chuyển đổi phần vốn góp, cổ phần, trái phiếu của công ty bị chia sang các công ty mới thành lập; nguyên tắc giải quyết các nghĩa vụ của công ty bị chia; thời hạn thực hiện chia công ty.

- Nghị quyết chia công ty phải được gửi đến tất cả các chủ nợ và thông báo cho người lao động biết trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày thông qua nghị quyết.

- Thành viên, chủ sở hữu công ty hoặc cổ đông của công ty mới được thành lập thông qua Điều lệ, bầu hoặc bổ nhiệm Chủ tịch Hội đồng thành viên, Chủ tịch công ty, Hội đồng quản trị, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc và tiến hành đăng ký doanh nghiệp theo quy định của Luật doanh nghiệp. Trong trường hợp này, hồ sơ đăng ký doanh nghiệp đối với công ty mới phải kèm theo nghị quyết chia công ty.

* Tách doanh nghiệp

Các phương thức tách doanh nghiệp mà công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần có thể thực hiện:

- Một phần phần vốn góp, cổ phần của các thành viên, cổ đông cùng với tài sản tương ứng với giá trị phần vốn góp, cổ phần được chuyển sang cho các công ty mới theo tỷ lệ sở hữu trong công ty bị tách và tương ứng với giá trị tài sản được chuyển cho công ty mới

- Toàn bộ phần vốn góp, cổ phần của một hoặc một số thành viên, cổ đông cùng với tài sản tương ứng với giá trị cổ phần, phần vốn góp của họ được chuyển sang cho các công ty mới

- Kết hợp cả 2 trường hợp trên

Trình tự thực hiện việc tách doanh nghiệp:

- Cũng tương tự như trình tự thực hiện thủ tục chia doanh nghiệp thì Hội đồng thành viên, chủ sở hữu công ty hoặc Đại hội đồng cổ đông của công ty bị tách thông qua nghị quyết tách công ty theo quy định. Nghị quyết tách công ty phải được gửi đến tất cả các chủ nợ và thông báo cho người lao động biết trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày thông qua nghị quyết. Các thành viên, chủ sở hữu công ty hoặc các cổ đông của công ty được tách thông qua Điều lệ, bầu hoặc bổ nhiệm Chủ tịch Hội đồng thành viên, Chủ tịch công ty, Hội đồng quản trị, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc và tiến hành đăng ký doanh nghiệp theo quy định của Luật doanh nghiệp, hồ sơ đăng ký doanh nghiệp phải kèm theo nghị quyết tách công ty.

Các bước thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi Doanh nghiệp ban đầu đã chia, tách xong thành Doanh nghiệp mới

Bước 1: Cổ đông hoặc Cá nhân sở hữu 100% vốn góp doanh nghiệp mới sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng 100% cổ phần hoặc 100% vốn góp Doanh nghiệp mới cho bên nhận chuyển nhượng.

Bước 2: Bên chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân.

Bước 3: Đăng ký biến động thành viên góp vốn, cổ đông doanh nghiệp trên Giấy ĐKKD.

Lưu ý:

+ Sau khi đăng ký doanh nghiệp, công ty bị tách và công ty được tách phải cũng liên đới chịu trách nhiệm về các khoản nợ chưa thanh toán, hợp đồng lao động và nghĩa vụ tài sản khác của công ty bị tách, trừ trường hợp công ty bị tách, công ty mới thành lập, chủ nợ, khách hàng và người lao động của công ty bị tách có thỏa thuận khác. Đối với chia doanh nghiệp thì công ty bị chia chấm dứt tồn tại sau khi các công ty mới được cấp giấy chứng đăng ký doanh nghiệp. Các công ty mới phải cùng liên đới chịu trách nhiệm về các khoản nợ chưa thanh toán, hợp đồng lao động và nghĩa vụ tài sản khác của công ty bị chia hoặc thỏa thuận với chủ nợ, khách hàng và người lao động đê một trong số các công ty đó thực hiện nghĩa vụ này.

+ Số lượng thành viên, cổ đông và số lượng, tỷ lệ sở hữu cổ phần, phần vốn góp của thành viên, cổ đông và vốn điều lệ của các công ty mới sẽ được ghi tương ứng với cách thức chia, tách, chuyển đổi phần vốn góp, cổ phần của công ty bị chia, tách sang các công ty mới tương ứng với các trường hợp luật định.

+ Cơ quan đăng ký kinh doanh cập nhập tình trạng pháp lý của công ty bị chia trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp khi cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp cho công ty mới.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi. Mục đích nhằm cung cấp cho các cá nhân và tổ chức tham khảo.

Mọi vướng mắc về các vấn đề pháp lý liên quan đến bài viết, vui lòng liên hệ IIP - Cổng thông tin bất động sản công nghiệp Việt Nam qua Hotline 1900888858