Thách thức nào cho sự tăng tốc của BĐS công nghiệp Việt Nam?

Hiện phân khúc Bất động sản công nghiệp đang được đánh giá là điểm sáng khi xu hướng chuyển dịch nhà máy sản xuất khỏi Trung Quốc đang diễn ra mạnh mẽ.Thế nhưng, bên cạnh cơ hội là bài toán cần giải quyết để phân khúc này thực sự bứt phá đi lên trong dài hạn.

Theo báo cáo của Vụ Quản lý các Khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tổng số KCN được thành lập trên cả nước đến thời điểm tháng 11/2019 là 335 KCN với tổng diện tích khoảng 96,5 nghìn ha, trong đó 256 KCN đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy đạt gần 75%. 

Lũy kế đến hết tháng 11/2019, các KCN, KKT cả nước thu hút được 9.381 dự án FDI với tổng số vốn đầu tư đạt 191,6 tỷ USD; vốn đầu tư thực hiện đạt khoảng 60%, tạo việc làm cho gần 3,85 triệu lao động trực tiếp. Tổng doanh thu đạt khoảng 235 tỷ USD, kim ngạch xuất khẩu đạt khoảng 142 tỷ USD, đóng góp gần 59% tổng kim ngạch xuất khẩu của cả nước. Đây chính là lực kéo quan trọng và là hạt nhân thúc đẩy nền kinh tế phát triển.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, cơ hội cho thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam mở ra lớn ngay cả trước thời điểm dịch Covid-19 nổ ra. Tuy nhiên, còn nhiều thách thức để Việt Nam sẵn sàng đón cơ hội này. Cụ thể, sự chưa sẵn sàng của Việt Nam liên quan đến nguồn cung BĐS công nghiệp. Hầu hết các KCN hiện hữu có công suất lấp đầy trên 90%, không còn đất để chào mời NĐT nước ngoài.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam. Ảnh: Hạ Vy

Theo bà Dung, đơn đặt hàng về phân khúc này rất lớn nhưng nếu mở rộng nguồn cung thì phải mất tầm 2 năm, phát triển các KCN hoàn toàn mới thì còn lâu hơn nữa. Điều này có nghĩa là chúng ta mất nhiều thời gian để cạnh tranh với các thị trường lân cận và thế giới.

Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng quá tải cũng khiến NĐT nước ngoài e ngại. Khi cơ sở hạ tầng kém chất lượng thì chi phí vận chuyển kho vận sẽ bị đẩy lên cao, vô hình dung khiến chi phí đầu tư sẽ kém cạnh tranh hơn so với các quốc gia khác có cơ sở hạ tầng tốt.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO Đại Phúc cho hay, Việt Nam đã và đang trở thành điểm đến lý tưởng của các nhà đầu tư ở trong và ngoài nước, đặc biệt dòng vốn FDI dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc sang Việt Nam đã và đang ngày một rõ nét hơn. BĐS công nghiệp Việt Nam vì vậy đang đứng trước cơ hội lớn và tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế.

Tuy vậy, phải nhìn nhận tốc độ thu hút đầu tư và phát triển các KCN Việt Nam vẫn chưa thực sự tạo được nhiều đột phá do nhiều “rào cản” sẽ làm chậm trễ tiến trình thu hút đầu tư và giảm tính cạnh tranh so với các nước trong khu vực. 

Cụ thể, thủ tục pháp lý thành lập KCN vẫn còn kéo dài nhiều năm do qui định của pháp luật về đầu tư, đất đai, môi trường, xây dựng còn chồng chéo, phức tạp; hạ tầng giao thông chưa được đầu tư hoàn chỉnh làm gia tăng chi phí vận chuyển hàng hóa lên rất cao. Nhìn dòng xe kéo dài ra vào các cảng mới thấy tình trạng hạ tầng giao thông đang rất kém; chưa có những giải pháp kết hợp và quy hoạch đồng bộ về BĐS KCN và BĐS nhà ở một cách hiệu quả tại các địa phương. Chất lượng cuộc sống người lao động tại các KCN còn thấp.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO Đại Phúc Land

“Cần có chiến lược quốc gia trong việc xúc tiến thương mại và thu hút đầu tư vào các KCN với sự hậu thuẫn mạnh mẽ của các cấp chính quyền nhằm đẩy nhanh tiến trình và gia tăng hiệu quả thu hút đầu tư”, bà Hương nhấn mạnh.

Còn TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, hiện đang có rất nhiều yêu cầu của các nhà đầu tư trong và ngoài nước trong việc tìm kiếm địa điểm tại các khu công nghiệp để đầu tư. Có nhiều nhóm nhà đầu tư muốn kinh doanh theo quy mô lớn để trở thành chủ đầu tư của cả khu công nghiệp, với nhu cầu tìm những quỹ đất từ 500 đến 1000 hecta. 

Một bộ phận khác là các nhà sản xuất họ muốn đầu tư mở rộng diện tích nhà xưởng...Trong đó, bên cạnh các thành phố lớn như Tp.HCM, Hà Nội, các thành phố vệ tinh cũng đang được các nhà đầu tư chú trọng quan tâm, như Long An, Bình Dương. Đây điều là những tỉnh thành phố có vị trí thuận lợi, nguồn lực & nhân công dồi dào, cơ sở hạ tầng và giao thông thuận lợi cho việc vận chuyển, kho bãi lưu trữ và logistics tới các thành phố lớn.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam

Tuy nhiên, theo ông Khương, có một điểm mà Chính phủ Việt Nam nên lưu ý khi chọn lựa các nhà đầu tư công nghiệp tại Việt Nam. Đó nên là những ngành nghề mang hàm lượng chất xám cao, và các ngành nghề giảm bớt thâm dụng lao động. Ngoài ra, khi nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào các khu công nghiệp, chúng ta cũng đồng thời xây dựng đội ngũ cán bộ công nhân viên người bản địa được học tập và tích lũy trình độ tay nghề cao hơn, để phục vụ cho việc phát triển kinh tế chung của đất nước sau này.

“Nếu Việt Nam muốn phát triển lớn mạnh phân khúc bất động sản công nghiệp này, thì đồng thời cũng phải chú trọng đến việc phát triển hệ thống giao thông nội đô- inland transportation. Cụ thể, đó là hệ thống giao thông giúp các nhà máy vận chuyển hàng hóa từ thành phố này đến thành phố khác, kết hợp với hệ thông xuất cảnh hàng hóa ra nước ngoài, và ngược lại. Cũng quan trọng không kém đó là vấn đề kho bãi cho quá trình hậu sản xuất thành phẩm hay nguyên liệu thô”, TS Khương nhấn mạnh.