Bất động sản công nghiệp: Từ có tiếng đến… có miếng

Rầm rộ thông tin đầu tư

Cuối tháng 9/2020, liên doanh giữa hai “đại gia” trong ngành bất động sản công nghiệp là Becamex IDC và VSIP Group đã khởi công xây dựng Khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ Becamex VSIP Bình Định.

Khu công nghiệp này thuộc phân khu 7 của Khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định, có diện tích 1.425 ha, trong đó 1.000 ha để phát triển khu công nghiệp và 425 ha còn lại để xây dựng khu dân cư, thương mại, dịch vụ và khu tái định cư.

Với VSIP Group, đây là dự án khu công nghiệp thứ 10, với quỹ đất khoảng 9.000 ha trải rộng trên cả nước, tổng vốn đã thu hút khoảng 15 tỷ USD. Còn với Becamex IDC, tính cả diện tích sở hữu thông qua VSIP Group (Becamex IDC nắm giữ 49% cổ phần VSIP Group) thì diện tích đất các khu công nghiệp vào khoảng 15.000 ha.

Vốn có tên tuổi ở mảng khai khoáng, CTCP Khoáng sản và xây dựng Bình Dương (KSB) đang “lấn sân” sang mảng bất động sản công nghiệp khi sở hữu Khu công nghiệp Đất Cuốc với tổng diện tích 553 ha. Hiện KSB đang tiến hành đền bù để mở rộng thêm 200 ha thuộc giai đoạn 2, sau khi hoàn thành đền bù giải phóng 320 ha mặt bằng giai đoạn 1.

Khu công nghiệp được đầu tư đồng bộ về cơ sở hạ tầng sẽ dễ thu hút nhà đầu tư

Ông Phan Tấn Đạt, Chủ tịch HĐQT KSB cho biết, trong số 320 ha đất đã đền bù, khoảng 200 ha được cho thuê, còn lại đã ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, dự kiến cho thuê hết trong năm 2020. Còn với 200 ha giai đoạn II, KSB dự kiến năm nay sẽ vừa đền bù, vừa đầu tư hạ tầng, cho thuê theo hình thức cuốn chiếu. Dự án còn 36 năm khai thác, giá cho thuê khoảng 80 USD/m2, đóng tiền sử dụng đất một lần và thu tiền thuê một lần.

Trong bối cảnh ngành kinh doanh chính là cao su đang khó khăn, CTCP Cao su Phước Hòa (PHR) đã tận dụng quỹ đất dồi dào để đẩy mạnh phát triển mảng bất động sản công nghiệp. Những năm gần đây, PHR đã chuyển dần vườn cây cao su tại Việt Nam sang Campuchia để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây cao su sang đất công nghiệp để cho thuê.

Thực tế, đây không phải lĩnh vực mới với PHR, bởi từ năm 2005, doanh nghiệp này đã góp vốn với đối tác để thành lập Công ty Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (PHR nắm 32,85% vốn) - đơn vị đang vận hành Khu công nghiệp Nam Tân Uyên.

Theo chiến lược phát triển giai đoạn 2020-2025, tầm nhìn đến năm 2030, trong tổng số 15.000 ha đất cao su đang quản lý, PHR dự kiến dành khoảng 5.000 ha đất để xây dựng 5 khu công nghiệp. Ngoài ra, PHR dự kiến sẽ trình Tập đoàn Công nghiệp cao su Việt Nam giao cho Công ty làm chủ đầu tư 2 khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ Hội Nghĩa và Bình Mỹ.

Với Tổng công ty Phát triển khu công nghiệp (Sonadezi) - một trong những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực phát triển và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp lâu đời nhất tại Đồng Nai cũng như cả nước, kế hoạch mở rộng quỹ đất không ngừng được triển khai, cho dù đã sở hữu 10 khu công nghiệp với quỹ đất khoảng 4.757 ha trên toàn quốc.

Còn với BW Industrial - liên doanh giữa Becamex IDC và Warburg Pincus mới được thành lập từ tháng 5/2018, thời gian gần đây liên tục mở rộng quy mô doanh nghiệp khi vừa lên kế hoạch tăng vốn điều lệ lên 8.678 tỷ đồng sau khi tăng vốn lên 4.916 tỷ đồng vào cuối năm qua, cùng với đó là tăng nguồn cung bất động sản công nghiệp cho thuê từ 130 ha lên gần 500 ha trong năm 2020. Tính đến cuối năm 2019, BW Industrial đã phát triển hơn 10 dự án trên tổng quỹ đất 230 ha tại 6 tỉnh, thành phố.

"BW Industrial đặt mục tiêu sẽ tăng quỹ đất gấp 3-4 lần trong 3-5 năm tới", ông C.K Tong, Tổng giám đốc BW Industrial nói.

Miếng ngon không dễ xơi

Theo giới chuyên môn, ở nhiều nơi, bất động sản công nghiệp phát triển nóng nhưng không hẳn do nhu cầu, mà do bị đẩy giá. Bất động sản công nghiệp trong giai đoạn hiện nay có thể xem là cơ hội “vàng” cho các doanh nghiệp khai thác, nhưng với các doanh nghiệp “ngoại đạo”, nhất là những doanh nghiệp vốn mỏng, kinh nghiệm phát triển bất động sản chưa nhiều… rủi ro là không nhỏ nếu đầu tư ồ ạt.

Những năm trước, Việt Nam từng chứng kiến cuộc chạy đua phát triển khu công nghiệp ở hầu hết các địa phương. Tuy nhiên, nhiều khu công nghiệp hoạt động không hiệu quả, tỷ lệ lấp đầy thấp, thậm chí bị bỏ hoang, dẫn đến lãng phí.

Chẳng hạn, tại tỉnh Bình Thuận, theo quy hoạch đến năm 2020, địa phương này có 35 cụm công nghiệp với tổng diện tích hơn 1.162 ha. Hiện đã có 27 cụm công nghiệp được thành lập, nhưng chỉ thu hút được 170 dự án trên tổng diện tích 265 ha, chiếm 1/4 diện tích các cụm công nghiệp trong tỉnh. Đáng chú ý, cả năm 2019, Bình Thuận chỉ thu hút được 1 dự án sản xuất giày dép vào hoạt động.

Nguyên nhân được cho là do áp lực các địa phương mong muốn sớm có khu công nghiệp bằng mọi giá nên tính hợp lý và khoa học của quy hoạch tổng thể khu công nghiệp còn yếu, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phát triển thiếu đồng bộ, chưa dựa trên các phân tích, đánh giá một cách tổng thể về tiềm năng, lợi thế, khả năng huy động các nguồn lực của mỗi địa phương…

Trên thực tế, không phải khu công nghiệp nào cũng nhận được sự quan tâm bởi yếu tố quyết định để nhà đầu tư nói chung, nhà đầu tư ngoại nói riêng lựa chọn là khu công nghiệp phải đảm bảo được đầu tư đồng bộ về mặt hạ tầng. Nói như bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, chuyên gia nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam là nếu chủ đầu tư dự án khu công nghiệp không có quy hoạch tốt, không có kết nối đồng bộ, không thực hiện đủ các thủ tục về pháp lý thì việc hưởng lợi từ những ưu đãi khác sẽ không còn nhiều ý nghĩa đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Chẳng hạn, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam cho biết, ở miền Bắc, những doanh nghiệp đặt nhà máy ở các khu công nghiệp nằm gần trục giao thông nối Hải Phòng với Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương… sẽ có lợi thế về chi phí vận chuyển hơn so với những khu công nghiệp lân cận.

“Hay tại các khu công nghiệp ở TP.HCM, nhiều doanh nghiệp vẫn chưa thể khai thác hệ thống đường thuỷ để giảm tỷ trọng hàng hóa vận chuyển trên các tuyến cao tốc cũng như chi phí logistics, cho dù địa phương này sở hữu gần 100 tuyến đường thủy nội địa với chiều dài gần 700km”, ông Khương nói.

Có thể thấy, nếu chỉ đầu tư phát triển các khu công nghiệp trơ trọi, thiếu kết nối hạ tầng xã hội, giao thông và hệ sinh thái sản xuất thì khó có thể thu hút nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư ngoại, bởi ngoài một địa điểm sản xuất thuận lợi, nhà đầu tư nước ngoài còn quan tâm tới mạng lưới các nhà cung cấp nguyên liệu, vật tư phụ trợ… phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh tại nơi họ đặt đại bản doanh.