Các thách thức lớn kìm chân bất động sản công nghiệp

Giá đền bù giải phóng mặt bằng tăng, hạ tầng chưa đồng bộ, thiếu lao động tay nghề cao, bất ổn toàn cầu là những thách thức lớn đang kìm đà tăng trưởng của thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam.

Tỷ lệ lấp đầy cao

Bất chấp những thách thức đến từ chiến tranh Nga - Ucraine, chính sách Zero covid của Trung Quốc, sự suy giảm thương mại toàn cầu nhưng bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn đang hấp dẫn dòng vốn đầu tư nước ngoài. Minh chứng cho điều này là các khu công nghiệp vẫn đạt công suất hoạt động cao, cùng nhiều dự án khu công nghiệp mới đang được triển khai.

Theo Báo cáo Industrial Insider, do Savills Việt Nam công bố mới đây, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Hà Nội và TP.HCM đã được lấp đầy gần như hoàn toàn. Với ưu thế về kết cấu hạ tầng và giao thông, quỹ đất dành cho công nghiệp tại hai khu vực này cạnh tranh hơn và vô hình trung đẩy giá thuê cao hơn.

Cụ thể, thị trường Hà Nội đạt mức gần 140 USD/m2, cao nhất tại miền Bắc. Trong khi đó, giá tại TP.HCM đã vượt ngưỡng 200 USD/m2 và đứng đầu khu vực miền Nam. Các tỉnh lân cận vẫn có dự án trống và ở mức giá mềm hơn, hứa hẹn là lựa chọn thay thế của nhiều nhà đầu tư. 

Xét riêng vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, tính đến quý II/2022, nguồn cung đất công nghiệp đã có sự thay đổi. Nếu như trong năm 2021, Bắc Ninh dẫn đầu về tổng diện tích, thì hiện nay, Hải Phòng đã vươn lên vị trí thứ nhất nhờ dự án Deep C Hải Phòng III mới ra mắt. Tuy nhiên, Bắc Ninh vẫn sở hữu nhiều dự án nhà xưởng xây sẵn nhất, gần gấp đôi Hải Phòng (là địa phương đứng ở vị trí thứ hai). Khi nguồn cung tại Hà Nội không còn, các nhà đầu tư có thể cân nhắc chuyển hướng sang các tỉnh lân cận như Hưng Yên và Hải Dương.

Tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, bức tranh bất động sản công nghiệp năm 2022 không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. Theo đó, Bình Dương là tỉnh có diện tích đất công nghiệp lớn nhất, với hơn 7.000 ha và đã được lấp đầy gần hết. Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An đã có những dự án mới gia nhập thị trường trong quý vừa qua, nhưng các tỉnh và thành phố còn lại như TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai đều khan hiếm nguồn cung.

Về các dự án nhà kho/nhà xưởng xây sẵn, Bình Dương đang dẫn đầu về tổng diện tích, nhưng mức giá thuê chỉ bằng gần một nửa so với các dự án tại TP.HCM. 

Đứng trước làn sóng đầu tư công nghiệp vào Việt Nam, Chính phủ đã đưa ra những định hướng phát triển và bổ sung nguồn cung bất động sản trên cả nước. Trong 6 tháng đầu năm 2022, Chính phủ đã phê duyệt 9 khu công nghiệp mới sẽ được đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2023 - 2025, với tổng diện tích 2.472 ha và tổng vốn đầu tư lên đến 29.400 tỷ đồng.

Riêng tại Hà Nội, đã có đề án thành lập 2 - 5 khu công nghiệp giai đoạn 2021-2025 tại Sóc Sơn, Đông Anh, Bắc Thường Tín, Phú Nghĩa và Phụng Hiệp. 

Tình trạng khan hiếm nguồn cung tại các tỉnh, thành phố lớn vừa là thách thức, vừa là cơ hội, bởi tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối cùng giá thành tăng cao đã phản ánh mức độ và nhu cầu đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam.

Điều này mở ra cánh cửa để các nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước đưa ra những sản phẩm mới nhằm đáp ứng nguồn cầu thị trường. Đặc biệt, thúc đẩy sự tham gia của các nhà đầu tư, doanh nghiệp nước ngoài.

Thách thức kìm chân

Theo Quy hoạch Phát triển các khu công nghiệp Việt Nam, hiện có 563 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 210.900 ha. 

Song vẫn có một số khu công nghiệp chưa hoạt động. Đến nay, số khu công nghiệp thực tế đã công bố là 406, trong đó 361 dự án nằm ngoài khu kinh tế, 37 dự án thuộc các khu kinh tế và 8 dự án diện công nghiệp khác nằm trong khu kinh tế cửa khẩu.

Ông Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) từng đánh giá, phần lớn quỹ đất công nghiệp đều được tận dụng cho mục đích sản xuất, thay vì phân bổ thêm để xây dựng các cơ sở hậu cần hay công trình phụ trợ.

Vì vậy, nhà đầu tư kỳ vọng các khu công nghiệp mới với quy hoạch chi tiết hơn, phân bổ diện tích hợp lý cho các chức năng về hậu cần, thương mại, dịch vụ, nghiên cứu và phát triển (R&D), các trung tâm dữ liệu.

Ông John Cambpell, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, ưu đãi thuế của Chính phủ dành cho các công ty công nghệ cao là động lực thúc đẩy các công ty như Intel và Jabu gia nhập thị trường Việt Nam. Những ưu đãi này cũng áp dụng cho các dự án đầu tư về nông nghiệp công nghệ cao, các sáng kiến bền vững và thân thiện với môi trường. 

Đối với khu công nghiệp đang hoạt động, 6 thương vụ bán và cho thuê lại gần nhất đã được thực hiện với lợi nhuận là 8-11%. Điều đó cho thấy việc đầu tư vào các khu công nghiệp tại Việt Nam đang đem lại mức lợi nhuận khá tốt.

Nhưng phát triển khu công nghiệp không phải chỉ toàn thuận lợi. Chia sẻ về những thách thức đang kìm chân sự phát triển bất động sản công nghiệp, các nhà đầu tư cho rằng, đầu tiên phải kể đến là chi phí đền bù cộng với giá đất tại Việt Nam đã tăng lên rất cao trong thời gian gần đây, khiến chủ đầu tư muốn thành lập các khu công nghiệp mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp gặp khó. Hiện giá đất tăng gấp 2-3 lần trong vòng nửa thập kỷ qua. Cơn sốt đất vừa qua cũng là rào cản phát triển các khu công nghiệp mới.

Tiếp đó là thách thức ở trình độ lao động và hạ tầng. Lao động của Việt Nam vẫn thiếu kỹ năng, nhiều người lao động có xu hướng chọn việc giản đơn, thủ công tại nhà máy, thay vì những vị trí doanh nghiệp đang thiếu. Hạ tầng cũng chưa đồng bộ ở nhiều nơi, khiến việc phát triển khu công nghiệp chỉ loanh quanh ở những địa phương gần các thành phố lớn.