Giảm lợi nhuận và bài toán cạnh tranh về giá thuê đất với các nước trong khu vực

Dự báo thị trường bất động sản công nghiệp năm 2024, các chuyên gia và các nghiên cứu cho rằng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn là phân khúc duy trì hướng phát triển ổn định, với nhiều điểm sáng, nhưng có 2 áp lực dần nổi lên.

Trước hết là triển vọng lợi nhuận giảm. Theo đó, tỷ suất vốn hóa tài sản vận hành chịu áp lực giảm phát do chi phí tài chính cao, thời hạn sử dụng đất ngắn và sự cạnh tranh từ những thị trường khác có giá thuê rẻ hơn đáng kể trong khu vực châu Á.

Tỷ suất vốn hóa là thước đo phổ biến trong đầu tư bất động sản, đánh giá về khả năng sinh lời và tiềm năng thu hồi vốn của dự án. "Tỷ suất vốn hóa tại Việt Nam hiện tăng từ 9% đến 12% do có thêm nguồn cung từ các nhà xưởng và nhà kho xây sẵn chất lượng cao trên khắp cả nước", ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam, cho biết.

Trong báo cáo thị trường quý III, JLL cho rằng riêng phân khúc nhà kho xây sẵn, trong vòng một năm tới, các chủ nhà sẽ phải tiếp tục đưa ra những điều khoản cho thuê linh hoạt và hấp dẫn hơn nhằm cải thiện hiệu suất tài sản.

Áp lực thứ hai là cạnh tranh về giá so với các nước láng giềng như Thái Lan. Giá thuê đất công nghiệp ngoại thành Bangkok hiện ở mức 82-164 USD/m2/thời hạn thuê. Con số này thấp hơn hẳn so với ngoại thành Hà Nội (80-250 USD/m2/thời hạn thuê) và ngoại thành TP HCM (95-280 USD/m2/thời hạn thuê).

Theo ông Crane, thuế tối thiểu toàn cầu và phí logistics cao sẽ là trở ngại trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư vào Việt Nam. Dù đã ký kết nhiều FTA song phương và đa phương, chi phí lao động và xây dựng tăng cao cũng phần nào ảnh hưởng đến lợi thế chi phí của Việt Nam.

"Bất động sản công nghiệp và chế xuất vẫn là những thị trường trọng điểm ở Việt Nam, tuy nhiên sẽ gặp không ít thách thức trong việc thu hút đầu tư và lấp đầy mặt bằng xây sẵn trong năm 2024", ông dự báo.

Về dài hạn, các chuyên gia đều lạc quan về phân khúc bất động sản công nghiệp. Nguyên nhân là kinh tế Việt Nam có thể tăng trưởng khoảng 4,7% đến 5% năm nay, theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) và HSBC. Tính đến 20/11, tổng vốn FDI đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đã đạt 28,85 tỷ USD, tăng 14,8% so với cùng kỳ 2022.

Việt Nam cũng cam kết chi tiêu, đầu tư cho cơ sở hạ tầng thuộc hàng mạnh nhất trong khu vực. Thị trường trung tâm dữ liệu cũng sẵn sàng cho công cuộc chuyển đổi, tùy thuộc vào việc nới lỏng các rào cản pháp lý và cơ sở hạ tầng điện lực.

Theo Savills Việt Nam, thị trường trung tâm dữ liệu của Việt Nam thuộc nhóm phát triển nhanh nhất thế giới. Cả nước đang có 28 dự án trung tâm dữ liệu với tổng công suất đạt 45 MW, từ 44 nhà cung cấp dịch vụ. Quy mô thị trường trung tâm dữ liệu Việt Nam dự báo đạt 1,04 tỷ USD năm nay.

Ngoài ra, xu hướng thâu tóm trong ngành bất động sản công nghiệp và logistics dự báo còn tiếp diễn nhiều năm tới. "Điều đó sẽ mang đến nhiều cơ hội tốt cho cả khách thuê lẫn nhà đầu tư nước ngoài về cả ngắn lẫn trung hạn", ông Crane nói.

Năm 2023, theo dữ liệu từ hãng tư vấn bất động sản Knight Frank (Anh), tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại Việt Nam khả quan. Tại khu vực ngoại thành Hà Nội và ở TP HCM, hiện lần lượt là 78% và 92%. Nhờ vậy, giá thuê đất công nghiệp tăng cao trong giai đoạn 2022 - 2023, đạt 14% ở ngoại thành Hà Nội và 58% ở ngoại thành TP HCM.

Cùng với đó, phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn phát triển sôi động. Lĩnh vực này thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư nước ngoài kể từ năm 2018, với số lượng nhà đầu tư tăng gấp 5 lần. Chỉ riêng ngoại thành TP HCM, nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt đến 2,1 triệu m2, góp phần tạo ra một thị trường ưu ái khách thuê.

Theo ông Đoàn Duy Hưng - Chủ tịch Cổng thông tin bất động sản công nghiệp Việt Nam, sở dĩ Việt Nam vẫn thu hút được dòng vốn FDI trong bối cảnh toàn thị trường quốc tế không mấy khởi sắc vì:

Nền chính trị ổn định, môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi là câu trả lời cho điều này. Việt Nam là một trong số những quốc gia có nền chính trị ổn định nhất. Và đây là yếu tố quan trọng hàng đầu khi các doanh nghiệp nước ngoài có nhu cầu tìm hiểu môi trường đầu tư mới.

Cùng với đó, Việt Nam cũng đang ngày càng đẩy mạnh hoàn thiện môi trường đầu tư bằng cách hoàn thiện hành lang pháp lý, hỗ trợ thủ tục nhanh chóng và phát triển mạnh mẽ cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, logistics. Điều này đã tạo kiện thuận lợi hơn cho việc vận chuyển hàng hóa, nguyên vật liệu, góp phần giảm chi phí sản xuất cho các doanh nghiệp, từ đó thúc đẩy nhu cầu về bất động sản công nghiệp.

Chưa kể, Quốc hội và Chính phủ Việt Nam cũng ban hành nhiều chính sách ưu đãi nhằm thu hút đầu tư vào bất động sản công nghiệp, như: Miễn giảm thuế, hỗ trợ lãi suất...

Cũng theo ông Hưng, với việc nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược toàn diện giữa Việt Nam và Hoa Kỳ, cùng với đó là nâng cấp quan hệ Việt Nam-Nhật Bản lên 'Đối tác Chiến lược toàn diện vì hòa bình và thịnh vượng tại châu Á và trên thế giới' sẽ là nền tảng quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2024, đặc biệt là các lĩnh vực liên quan đến chip, bán dẫn và trí tuệ nhân tạo