Thị trường bất động sản công nghiệp sẽ ra sao sau sáp nhập?

Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ của công nghiệp hóa, hiện đại hóa, trong đó bất động sản công nghiệp đóng vai trò then chốt. Trước những thông tin về định hướng sáp nhập một số tỉnh, nhiều chuyên gia bất động sản công nghiệp nhận định rằng điều này có thể tạo ra cú hích lớn cho thị trường bất động sản công nghiệp. Ông Đoàn Duy Hưng - Chủ tịch Cổng thông tin bất động sản công nghiệp Việt Nam (iipvietnam.com) cho rằng nếu quá trình sáp nhập được thực hiện hợp lý, có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về quy hoạch và chính sách thì thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ trở nên hấp dẫn hơn bao giờ hết. Các yếu tố thúc đẩy sự phát triển của thị trường bao gồm:

1. Quy mô tỉnh lớn hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển công nghiệp

Sáp nhập các tỉnh sẽ làm gia tăng quy mô hành chính, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển công nghiệp. Một số tác động cụ thể bao gồm:

1.1 Gia tăng quỹ đất công nghiệp

Việc mở rộng địa giới hành chính giúp các tỉnh có thể quy hoạch thêm nhiều khu công nghiệp mới với diện tích lớn hơn, cung cấp thêm lựa chọn cho doanh nghiệp. Các doanh nghiệp trong và ngoài nước sẽ dễ dàng tìm được vị trí phù hợp để mở nhà máy, tránh tình trạng khan hiếm đất công nghiệp tại các địa phương có nhu cầu cao.

1.2. Giảm phân mảnh trong quy hoạch

Trước đây, do mỗi tỉnh có một bộ máy hành chính khác nhau nên một số tỉnh đều có các khu công nghiệp nhỏ lẻ, thiếu tính liên kết, gây khó khăn trong việc thu hút đầu tư. Sau khi sáp nhập, các khu công nghiệp có thể được quy hoạch tổng thể theo hướng tập trung hơn, tối ưu hóa hiệu suất sử dụng đất và phát triển bền vững.

1.3. Phát triển các khu công nghiệp chuyên sâu và các khu công nghiệp có quy mô lớn

Sau sáp nhập, các tỉnh có diện tích lớn hơn có điều kiện để phân vùng rõ ràng hơn, từ đó phát triển các khu công nghiệp hoặc tổ hợp công nghiệp như:

Khu công nghiệp hỗ trợ hoặc khu công nghiệp hỗ trợ chuyên ngành: Cung cấp linh kiện, phụ tùng cho ngành sản xuất lớn hoặc một ngành sản xuất cụ thể nào đó như ô tô, bán dẫn, . .

Xuất hiện các siêu khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ: Những khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ có diện tích lớn, được đầu tư đồng bộ có thể được quy hoạch mới nhằm tận dụng lợi thế quy mô của tỉnh sau sáp nhập.

Điều này không chỉ giúp nâng cao năng lực cạnh tranh mà còn tạo ra lợi thế lâu dài cho các nhà đầu tư.

1.4. Phát triển các khu công nghiệp công nghệ cao

Sau sáp nhập, nhiều khu công nghiệp công nghệ cao chuyên về bán dẫn, AI, tự động hóa, . . . sẽ được thành lập tại nhiều tỉnh thành đặc biệt là các tỉnh có nền công nghiệp phát triển hoặc có nhiều các trường đại học kỹ thuật và trung tâm nghiên cứu lớn để thu hút đầu tư từ các nước có nền công nghệ phát triển trên thế giới như Mỹ, EU, Nhật Bản, Hàn Quốc, Ấn Độ, Trung Quốc, Đài Loan, . . . Điều này giúp Việt Nam nâng cao vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu.

2. Thu hút FDI mạnh hơn nhờ vị thế địa phương được nâng cao

Khi quy mô tỉnh lớn hơn, địa phương có thể đạt các tiêu chuẩn cao hơn về kinh tế, hạ tầng, lao động, giúp nâng cao sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh

Các tập đoàn FDI lớn thường tìm kiếm những địa phương có hệ sinh thái công nghiệp đồng bộ, bao gồm: Có quỹ đất sạch, nhà xưởng sẵn sàng cho thuê, hệ thống logistics hiệu quả, dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp, có lực lượng lao động có tay nghề, . . .

Sau sáp nhập, các tỉnh có thể đáp ứng tốt hơn các yêu cầu này, từ đó thu hút được dòng vốn đầu tư lớn.

Quy hoạch gắn với đô thị và dịch vụ 

Sự kết hợp giữa khu công nghiệp với đô thị và dịch vụ giúp các doanh nghiệp FDI dễ dàng tiếp cận lực lượng lao động, cũng như có môi trường kinh doanh thuận lợi hơn.

3. Hạ tầng được đầu tư đồng bộ, giúp doanh nghiệp giảm chi phí Logistics

Sau sáp nhập, chính quyền địa phương có thể tập trung đầu tư mạnh mẽ hơn vào hạ tầng giao thông, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất và xuất khẩu:

Mở rộng và nâng cấp các tuyến giao thông huyết mạch: Các tuyến giao thông huyết mạch giữa các tỉnh cũ có thể được mở rộng và nâng cấp để phục vụ tốt hơn cho nhu cầu sản xuất công nghiệp.

Xây dựng các tuyến tuyến đường mới: Trước đây, mỗi tỉnh sẽ có quy hoạch giao thông riêng trong nội bộ tỉnh, các tỉnh muốn đầu tư tuyến đường kết nối với tỉnh khác để cùng phát triển thì sẽ tốn rất nhiều thời gian để trao đổi, thống nhất. Sau khi sát nhập tỉnh, việc xây dựng các tuyến đường mới hoặc mở rộng các tuyến đường đã có trở thành việc trong một tỉnh, điều này sẽ tạo nên động lực phát triển kinh tế cho tỉnh mới.

Xây dựng đường cao tốc kết nối liên tỉnh: Giúp giảm thời gian vận chuyển hàng hóa.

Phát triển cảng biển, sân bay: Tạo điều kiện cho giao thương quốc tế.

Xây dựng hệ thống logistics thông minh, giảm chi phí vận hành cho doanh nghiệp.

Điều này giúp giảm chi phí logistics, tăng khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp sản xuất.

4. Thị trường lao động lớn hơn, chất lượng cao hơn 

Sau sáp nhập, nguồn nhân lực địa phương sẽ trở nên dồi dào hơn với sự kết hợp giữa lao động phổ thông và lao động kỹ thuật cao.

Phát triển hệ thống đào tạo

Các tỉnh mới có thể quy hoạch thêm các trung tâm đào tạo, trường đại học, khu R&D nhằm cung cấp nhân lực chất lượng cao cho các ngành công nghiệp trọng điểm.

Lợi thế tuyển dụng cho doanh nghiệp

Các doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao, chế tạo máy, sản xuất điện tử, sẽ có cơ hội tuyển dụng nhân sự có tay nghề phù hợp hơn.

5. Dòng vốn đầu tư trong nước cũng tăng trưởng mạnh

Không chỉ thu hút FDI, các doanh nghiệp Việt Nam cũng sẽ tích cực mở rộng sản xuất nhờ vào hạ tầng và quy hoạch tốt hơn.

Sự tham gia của các tập đoàn lớn

Những tập đoàn lớn như Vingroup, T&T, Hòa Phát, Becamex, . . . có thể đầu tư mạnh vào các khu công nghiệp, khu đô thị công nghiệp, tạo động lực phát triển mạnh mẽ.

Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa

Các doanh nghiệp nội địa có thể tiếp cận đất công nghiệp với giá hợp lý hơn, thúc đẩy ngành công nghiệp hỗ trợ phát triển.

6. Biến động giá thuê đất công nghiệp

Giá thuê đất công nghiệp có thể chịu những tác động khác nhau tùy theo khu vực:

Tại các khu vực trung tâm của tỉnh mới: Giá đất công nghiệp có thể tăng nhanh do nhu cầu thuê đất của doanh nghiệp gia tăng, đặc biệt nếu hạ tầng được đầu tư mạnh hơn.

Tại các khu vực xa trung tâm hơn: Giá đất có thể tăng chậm hoặc có tính ổn định tương đối nhằm thu hút doanh nghiệp dịch chuyển sản xuất ra vùng ven.

Sự điều chỉnh giá giữa các khu công nghiệp trong cùng tỉnh mới: Một số khu công nghiệp có thể phải điều chỉnh lại mức giá thuê để tạo sự cân bằng trong thu hút nhà đầu tư.

7. Thách thức trong quá trình chuyển dổi

Mặc dù có nhiều cơ hội, ông Hưng cũng chỉ ra một số thách thức mà thị trường bất động sản công nghiệp có thể đối mặt:

Sự gián đoạn trong quá trình sáp nhập: Việc điều chỉnh địa giới hành chính, thay đổi chính sách có thể gây ra sự chậm trễ trong cấp phép đầu tư đầu tư các quy khu công nghiệp mới và các dự án nhà máy trong các khu công nghiệp

Khó khăn trong việc đồng nhất chính sách: Mỗi tỉnh trước khi sáp nhập có thể có các chính sách thu hút đầu tư khác nhau, và việc hợp nhất chính sách có thể mất thời gian.

Tâm lý chờ đợi từ nhà đầu tư: Trong giai đoạn đầu của quá trình sáp nhập, một số nhà đầu tư có thể trì hoãn quyết định đầu tư do chưa rõ ràng về các chính sách mới.

8. Thị trường bất động sản công nghiệp có tính thanh khoản cao hơn

Khi quy mô tỉnh mở rộng, lượng giao dịch bất động sản công nghiệp cũng tăng mạnh do nhu cầu của doanh nghiệp cao hơn.

Sự phát triển của các khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ giúp bất động sản công nghiệp không chỉ phục vụ sản xuất mà còn kết hợp phát triển dịch vụ logistics, kho bãi, nhà ở cho chuyên gia.

Sự minh bạch trong quy hoạch giúp nhà đầu tư tự tin hơn khi thuê đất mở nhà máy, mua bán, chuyển nhượng đất công nghiệp.