Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam: Giá thuê tăng, lợi nhuận doanh nghiệp giảm sâu.

Bên cạnh những yếu tố mang lại lợi thế cho bất động sản công nghiệp Việt Nam, tạo điều kiện tăng giá thuê đất khu công nghiệp thì vẫn bất động sản công nghiệp Việt Nam phải gánh chịu khá nhiều tổn thất do dịch bệnh Covid-19 mang lại.

Những hạn chế do các chuyến bay quốc tế bị tạm hoãn đã có những ảnh hướng không hề nhỏ đến khả năng tiếp cận của bất động sản công nghiệp Việt Nam với các nhà đầu tư nước ngoài. Nhưng chính sách kiểm dịch miễn trừ cho chuyên gia và nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tháng 9 có thể giải tỏa phần nào sự chậm trễ này. Tuy vậy, số lượng chuyến bay vẫn còn hạn chế, tình trạng này có khả năng sẽ kéo dài đến hết 2020.

Hơn nữa, các khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng và bồi thường cũng làm hạn chế tổng quỹ đất cho thuê, dự kiến chỉ tăng nhẹ 5% trong nửa cuối năm.

Việc hạn chế các chuyến bay quốc tế đã làm trì hoãn quá trình đàm phán thuê đất trong tháng 8, bởi nhiều nhà đầu tư ngừng các chuyến tham quan thực tế.

Về giá thuê đất công nghiệp, SSI Research ước tính mức tăng 10% tại khu vực phía Nam và mức tăng 7 - 8% tại miền Bắc trong giai đoạn nửa cuối năm. Vì vậy, báo cáo dự báo lãi ròng các doanh nghiệp khu công nghiệp đang quan sát có thể đạt 4.900 tỷ đồng, giảm 23% so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, lãi ròng Sonadezi Châu Đức (HoSE: SZC) ước giảm mạnh 63% do không có khách hàng mới. Becamex (HoSE: BCM) trong nửa cuối năm cũng ước giảm 56% lãi ròng do thiếu nhà đầu tư thuê mới tại Khu công nghiệp Bàu Bàng mở rộng. Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (HoSE: D2D) ước giảm 68% do giảm ghi nhận doanh thu từ dự án khu dân cư Lộc An.

Ngược lại, SSI Research kỳ vọng Long Hậu (HoSE: LHG) sẽ cho thuê 10ha trong Khu công nghiệp Long Hậu 3 với mức giá đến 120 USD/m2, giúp nâng dự báo lãi ròng nửa cuối năm lên 83 tỷ đồng, tăng 53% so với cùng kỳ. Nam Tân Uyên (HoSE: NTC) được dự báo tăng trưởng lợi nhuận 49% đạt 155 tỷ đồng dựa trên giả định công ty cho thuê 10ha tại Khu công nghiệp Nam Tân Uyên 3 trong quý IV/2020 với mức giá 90 USD/m2.

Nhìn nhận về mối "nguy" mà đại dịch Covid-19 đã gây ra, SSI cho hay, đó chính là sự gián đoạn nghiệm trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu và nhiều doanh nghiệp khẩn trương đa dạng hóa các cơ sở sản xuất. Tuy nhiên, "cơ" chính là đại dịch đã đẩy nhanh quá trình dịch chuyển sản xuất và Việt Nam được kỳ vọng hưởng lợi từ xu thế này. 

Sau khi dịch bệnh lắng xuống, kỳ vọng bất động sản công nghiệp Việt Nam lại tiếp tục bứt phá.

Cơ sở cho những dự báo tích cực này được chỉ ra, thứ nhất, giá thuê đất công nghiệp ở Việt Nam cũng thấp hơn trong khu vực Đông Nam Á, chỉ khoảng 60 - 70% so với Thái Lan hay Indonesia. Điều này có thể giúp thu hút dòng vốn FDI lớn hơn và dư địa tăng giá cho thuê đất cao hơn.

Thứ hai, thống kê từ trung tâm phân tích SSI cho thấy, việc dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam là một xu thế lớn và có thể tăng mạnh hơn sau dịch. Một vài công ty lớn có kế hoạch chuyển một phần hoạt động như Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn…

Ngoài ra ưu đãi đầu tư giữa chính phủ Việt Nam và Nhật Bản cũng có thể mang lại cơ hội cho một số công ty Nhật Bản mở rộng hoạt động sản xuất tại Việt Nam, có thể kể đến như Shin-Etsu Chemical, HoYa Coporation, Matsuoka, Meiko Electronics, Yokowo, Nikkiso… Hầu hết các công ty này đã đã có cơ sở sản xuất tại miền Bắc Việt Nam.

Dự báo kết quả kinh doanh cho một số doanh nghiệp tiêu biểu trong 2021, SSI Research ước tính lãi ròng Becamex có thể đạt 1.500 tỷ đồng, tăng 36,6% nhờ tăng cho thuê KCN Bàu Bàng mở rộng, bán đất ở Thành phố mới Bình Dương và cổ tức từ các liên doanh. Đối với Tập đoàn Cao su (HoSE: GVR), SSI dự báo doanh thu tăng 8,7% lên 19.300 tỷ đồng và lãi ròng tăng 8,8% đạt 4.900 tỷ đồng. Trong khi đó, lãi ròng của Kinh Bắc (HoSE: KBC) kỳ vọng sẽ đạt 898 tỷ đồng, tăng 13,8%. Lợi nhuận Sonadezi Châu Đức cũng dự kiến tăng 12% đạt 202 tỷ đồng trong năm tới.

Do đó, báo cáo của SSI đã đặt ra khá nhiều kỳ vọng cho sự tăng trưởng của bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới, nhất là khi dịch bệnh qua đi.