Thiếu hệ sinh thái ở KBC

Việc đẩy mạnh bất động sản khu công nghiệp (KCN) mà chưa gắn kết với hạ tầng dịch vụ đặt ra nhiều thách thức đối với Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) trong việc phát triển bền vững.

Sau 15 năm hoạt động, KBC đã tạo lập được quỹ đất 5.174 ha KCN, chiếm khoảng 6% tổng diện tích KCN của Việt Nam và 1.063 ha đất đô thị, đủ để khai thác và phát triển trong vòng 10 - 20 năm tới.

Sống dựa vào cho thuê đất KCN

Năm 2019, KBC ghi nhận lãi sau thuế 1.080 tỷ đồng, tăng 33,5% so với năm 2018 và vượt hơn 4% kế hoạch lợi nhuận cả năm. Đáng chú ý, hoạt động kinh doanh của KBC có đến 88% doanh thu từ cho thuê đất KCN, trong đó đáng kể là các hợp đồng cho thuê đất tại các KCN Quang Châu, Tân Phú Trung, Tràng Duệ, Quế Võ…

Trong xu hướng các nhà máy di dời ra khỏi Trung Quốc, Việt Nam đã cho thấy là một điểm đến tiềm năng, thu hút được nhiều công ty lớn từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan, Hồng Kông… và KBC là một trong những doanh nghiệp chính được hưởng lợi từ làn sóng này.

Có thể thấy rõ điều này qua các con số thống kê: Năm 2019, vốn FDI vào Việt Nam đạt gần 40 tỷ USD, tăng 60% so với 2018; vốn giải ngân đạt hơn 20 tỷ USD, cao nhất từ trước đến nay. Trong đó, tỷ lệ thu hút vốn FDI của KBC chiếm 12,06%.

1.080 tỷ đồng là tổng lợi nhuận hợp nhất sau thuế năm 2019 của KBC, tăng 33,5% so với năm 2018 và vượt 4% kế hoạch năm 2019.

Theo ước tính của VNDIRECT, mảng cho thuê đất KCN năm 2020 của KBC sẽ tăng 18% so cùng kỳ lên 2.667 tỷ đồng dựa trên kỳ vọng KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh đi vào hoạt động trong năm 2020 và hiện đã có khách hàng đàm phán thuê 60ha tại đây. Dự án này có thể bù đắp cho sự chững lại tại KCN Quang Châu và KCN Tân Phú Trung. Tuy nhiên, dự báo doanh thu KCN năm 2021 của KBC sẽ giảm 61% khi Công ty vẫn chưa triển khai dự án KDC Tràng Cát và chưa thể tạo ra lợi nhuận do điều kiện thị trường.

Thách thức nợ và hạ tầng KCN

Mới đây, KBC đã hoàn tất việc phát hành riêng lẻ 200 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 18 tháng, mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu, lãi suất cố định 10,8%/năm. Tài sản đảm bảo cho số trái phiếu này là 420.000 cổ phần phổ thông của CTCP KCN Sài Gòn - Hải Phòng thuộc sở hữu của KBC và 20 triệu cổ phần phổ thông của KBC thuộc sở hữu của bên thứ ba.

Việc gia tăng một khoản vay 200 tỷ đồng tuy không lớn so với tổng quy mô nợ phải trả hơn 6.000 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu hơn 10.000 tỷ đồng của KBC. Tuy nhiên theo các chuyên gia kiểm toán, xét về chi phí, với lãi suất 10,8%/năm, khoản vay này khiến doanh nghiệp phải gánh thêm 21,6 tỷ đồng chi phí tài chính, tương đương 12,6% tổng chi phí quản lý doanh nghiệp. Điều này buộc KBC phải tăng doanh thu để bù đắp chi phí.

Tuy nhiên, trong bối cảnh dịch COVID-19 diễn biến phức tạp, tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp FDI, thì việc đẩy mạnh tăng doanh thu cũng không dễ dàng.

Ngoài ra, để tiếp tục thu hút dòng vốn FDI chất lượng, qua đó tạo đà cho BĐS công nghiệp phát triển theo hướng bền vững, các chuyên gia cho rằng, cần thay đổi cách tiếp cận về đầu tư bất động sản KCN theo hướng các KCN cần gắn kết với các hạ tầng dịch vụ logistics, hệ sinh thái khởi nghiệp… Tuy nhiên, hệ sinh thái này chưa có trong mô hình kinh doanh của KBC… Đây sẽ là thách thức lớn đối với KBC trong thời gian tới.

Cơ hội từ bất động sản KCN Bất động sản KCN được đánh giá là thị trường hấp dẫn tại Việt Nam vì được hỗ trợ bởi các chính sách từ Chính phủ như: miễn giảm, ưu đãi thuế đối với các nhà đầu tư. Đến nay trên cả nước có 326 KCN, Khu chế xuất được thành lập với tổng diện tích hơn 95,6 nghìn ha, trong đó 251 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích hơn 66,2 nghìn ha. Tỷ lệ lấp đầy các KCN đi vào hoạt động đạt hơn 74%. Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, phân khúc bất động sản KCN sẽ là lĩnh vực nóng nhất trong năm 2020 và được đánh giá có nhiều lợi thế. Đặc biệt, Việt Nam có cơ hội thu hút nguồn vốn đầu tư FDI từ các hiệp định thương mại tự do, trong đó Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) sẽ thúc đẩy mạnh mẽ các lĩnh vực công nghiệp và xuất khẩu tại Việt Nam thông qua việc gỡ bỏ 99% thuế quan với hàng hóa. Tuy nhiên, dịch COVID-19 diễn biến phức tạp, khiến nhiều doanh nghiệp FDI gặp khó khăn về nguồn nguyên liệu, nhân lực sản xuất. Điều này sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới các doanh nghiệp cung ứng dịch vụ cho thuê bất động sản KCN.

 

Nguồn: enterviews.vn