Xu hướng mới trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp

Bản đồ bất động sản công nghiệp ở Việt Nam đang hình thành xu hướng mới sau thời gian tăng trưởng nóng về nhu cầu.

Nếu trước đây, các nhà lắp ráp điện tử cung ứng cho Samsung, LG, Apple… có xu hướng đặt nhà máy tại khu vực phía Bắc vì khoảng cách đến nhà cung ứng, thị trường trọng điểm hoặc khách hàng trọng điểm là yêu cầu bắt buộc thì nay đã bắt đầu có sự lựa chọn khác.

Theo ông Lê Trọng Hiếu - giám đốc dịch vụ tư vấn và quản lý kinh doanh khu công nghiệp và văn phòng cho thuê của CBRE Việt Nam, thời gian qua khá nhiều công ty đã chọn phía Nam để đặt nhà máy cung ứng cho các doanh nghiệp điện tử Mỹ đang mở rộng sản xuất tại đây.

Ông Hiếu cho rằng đây cũng là cách các công ty tránh cạnh tranh thu hút nhân công với các doanh nghiệp cùng ngành ở phía Bắc. Số lượng đơn hàng đủ lớn cũng kéo theo các nhà cung ứng khác thâm nhập khu vực miền Nam. 

Điển hình như TTI, công ty chuyên sản xuất thiết bị điện không dây của Mỹ. Sau khi giảm sản xuất tại Trung Quốc và chuyển đơn hàng vào Việt Nam, TTI thu hút nhiều nhà cung ứng từ Hồng Kông và Trung Quốc đi theo mở nhà máy tại Bình Dương và TP.HCM.

Theo ông Troy Grifftiths, phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, việc phát triển tập trung các cụm công nghiệp sẽ giúp gia tăng hiệu quả vận hành nhờ rút ngắn các khâu kết nối và quy trình sản xuất được đồng bộ hóa. Đặc biệt là các lĩnh vực công nghiệp riêng biệt.

Troy Grifftiths phân tích rằng điều này cho phép các tỉnh thành hoặc khu vực có năng lực cạnh tranh còn thấp có thể phát triển và cạnh tranh hiệu quả hơn. Ở cấp độ chính sách, việc tập trung theo ngành công nghiệp cũng có lợi cho các khách thuê, thay vì các khu công nghiệp nằm tách biệt và rải rác trên khắp cả nước.

Ghi nhận của Savills cho thấy khó xác định nhất hiện nay là các doanh nghiệp sản xuất đồ gỗ, may mặc và đồ chơi của Trung Quốc vì nhóm này chủ yếu tìm chỗ thuê có giá rẻ và các quy định và yêu cầu ngành nghề của khu công nghiệp vẫn còn thông thoáng.

“Gần đây, các đơn vị cung ứng linh phụ kiện ô-tô có quan tâm nhiều hơn đến khu Quảng Nam, Quảng Ngãi vì giá thuê đất thấp hơn và cũng nằm gần khách hàng lớn,” theo ông Hiếu.

Báo cáo quý II.2019 của JLL cho thấy thị trường khu công nghiệp phía Nam đạt tổng diện tích đất cho thuê là 25.060 ha, cao gấp 2,5 lần so với miền Bắc. Năm thị trường công nghiệp hàng đầu tại khu kinh tế trọng điểm miền Nam đều có tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt mức cao với 81%. Dẫn đầu là TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai. 

Nguyên nhân là do quỹ đất hiện tại đã đạt tỷ lệ lấp đầy cao. Bình Dương và Đồng Nai tiếp tục là điểm đến được các nhà sản xuất mới thành lập săn đón nhờ có sẵn nền tảng để phát triển sản xuất, bao gồm hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ và thủ tục hành chính được thiết lập tốt.

Theo nhận định của ông Troy Grifftiths, Long An sẽ là điểm thu hút nhà đầu tư tiếp theo do có địa phận gần với TP.HCM và chi phí bất động sản tại đây còn thấp hơn các khu vực phía Bắc.

"Tương lai của thị trường bất động sản công nghiệp nằm ở việc dịch chuyển theo chuỗi, hướng đến những ngành công nghiệp giá trị cao hoặc ngành công nghiệp dịch vụ," ông Troy Grifftiths nói.

7 yếu tố lựa chọn địa điểm đầu tư bất động sản công nghiệp

1. Giá thuê đất công nghiệp, nhà xưởng

2. Hạ tầng dịch vụ và tiện ích khu công nghiệp

3. Khoảng cách đến các hạ tầng quan trọng như cảng, cao tốc, sân bay

4. Ưu đãi thuế của chính phủ, tỉnh, khu công nghiệp

5. Lương, kỹ năng, số lượng lao động

6. Quy định/yêu cầu của khu công nghiệp về ngành nghề

7. Khoảng cách đến nhà cung ứng/thị trường/khách hàng trọng điểm
(Nguồn CBRE)