Bất động sản công nghiệp, cơ hội luôn đi cùng thách thức

Xu hướng dịch chuyển nhà máy đang tạo ra cơ hội lớn lĩnh vực bất động sản công nghiệp của các nước Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam. Nhưng bên cạnh những cơ hội vì nhu cầu đất công nghiệp tăng cao thì liệu quy đất khu công nghiệp tại Việt Nam có đủ khả năng đáp ứng cho dự án lớn của các doanh nghiệp nước ngoài?

Bất động sản công nghiệp Việt Nam

CƠ HỘI ĐẾN

Làn sóng dịch chuyển nhà máy khỏi Trung Quốc đã tạo cơ hội cho Việt Nam đón nhận các dòng đầu tư từ các công ty hàng đầu trên thế giới. Để chuẩn bị cho đợt đón sóng này, Việt Nam tức tốc thực hiện mở rộng quy mô quỹ đất công nghiệp, thực hiện các chính sách ưu đãi đầu tư nhằm thu hút các doanh nghiệp lớn trên thế giới.

Gần đây, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng ký Quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Trần Đề, tỉnh Sóc Trăng do công ty cổ phần Bê tông Hà Thanh đầu tư, với diện tích lên đến 1.800 ha. Hưng Yên thành lập cụm công nghiệp Hòa Phong rộng gần 18 ha, Thừa Thiên Huế vừa ban hành quyết định phê duyệt bổ sung danh mục dự án kêu gọi đầu tư và công bố thông tin dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu Công nghiệp (KCN) Phú Bài giai đoạn III và giai đoạn IV đợt 2...

Với diện tích diện tích hơn 195 ha, dự án Khu công nghiệp Đức Hòa III - SLICO, Sở hữu lợi thế lớn từ hạ tầng giao thông, cùng vị trí chiến lược, Khu công nghiệp SLICO được kỳ vọng sẽ trở thành một mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng công nghiệp phía Nam. Chủ đầu tư định vị đây là khu công nghiệp đáp ứng nhu cầu đặc thù cho ngành sản xuất công nghiệp phụ trợ và chế biến.

Đầu năm 2020, dự án Khu công nghiệp Becamex Bình Định với quy mô diện tích 1.000 ha tại xã Canh Vinh (huyện Vân Canh), tổng vốn đầu tư hơn 3.333 tỷ đồng cũng được phê duyệt chủ trương đầu tư. Bên cạnh 1.000 ha phục vụ công nghiệp, dịch vụ, Becamex Bình Định còn có hơn 400 ha để làm đô thị, dịch vụ và các tiện ích công cộng.

Khi các chủ đầu tư ráo riết mở rộng quỹ đất khu công nghiệp, một số ông lớn cũng nhận thấy được tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp và tình đến bước tham gia và lĩnh vực này.

Điển hình là Tập đoàn Vingroup thông qua công ty con là Công ty cổ phần Vinhome, đẩy mạnh tham vọng lấn sân sang bất động sản công nghiệp. Theo kế hoạch, Vinhomes sẽ phát triển bất động sản khu công nghiệp tại các tỉnh, thành phố như Hải Phòng, Hải Dương, Quảng Ninh. 

Tổng công ty Cao su Đồng Nai cũng vừa đề xuất UBND tỉnh Đồng Nai xem xét về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với 18.000/37.000 ha đất cao su mà doanh nghiệp này đang quản lý để chuyển sang phát triển khu, cụm công nghiệp tại địa bàn các huyện Thống Nhất, Long Khánh, Cẩm Mỹ và Long Thành với diện tích 5.000 ha, phần còn lại phát triển sản xuất nông nghiệp công nghệ cao và khu dân cư.

NHƯNG NGUỒN CUNG CÓ HẠN

Có thể thấy, làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài đã giúp thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sôi động và hấp dẫn, song vẫn còn một số rào cản, khiến không dễ tăng nguồn cung. Các khu công nghiệp có vị trí trọng điểm có thỷ lệ lấp đầy lên tới 90%.

Theo báo cáo của Vụ Quản lý các khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến hết quý I/2020, cả nước có 335 khu công nghiệp được thành lập. Trong đó, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 66.100 ha với tỷ lệ lấp đầy gia tăng lên 75,5% ở các khu công nghiệp đang hoạt động, tăng so với con số 74% của năm 2019.

Tốc độ thu hút đầu tư và phát triển các khu công nghiệp Việt Nam vẫn chưa thực sự tạo được đột phá do nhiều rào cản làm chậm tiến trình thu hút đầu tư và giảm tính cạnh tranh so với các nước trong khu vực. Thủ tục pháp lý thành lập khu công nghiệp kéo dài nhiều tháng do quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, môi trường, xây dựng còn chồng chéo, phức tạp. Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông chưa được đầu tư hoàn chỉnh làm gia tăng chi phí vận chuyển hàng hóa lên cao. Quá nhiều rào cản cho công cuộc thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp.

Trước sức hấp dẫn của thị trường bất động sản công nghiệp, giá thuê đất trong các khu công nghiệp liên tục tăng.Theo báo cáo mới đây của Công ty JLL Việt Nam, trong quý I/2020, giá thuê đất của các khu công nghiệp ở miền Bắc tăng 6,5% so với cùng kỳ, ở miền Nam giá thuê đất có mức tăng tới hơn 12,2%. 

Nhiều khu công nghiệp không đủ quỹ đất để đáp ứng nhu cầu lớn của các nhà đầu tư nước ngoài khiến cho nhiều thỏa thuận thuê đất không thành công, đặc biệt là sự khan hiếm đất ở thị trường phía Nam như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An.

Hơn nữa, việc đầu tư hạ tầng cho các khu công nghiệp chưa được chú trọng, một số khu công nghiệp có hạ tầng quá tải, kém cả về số lượng và chất lượng đã đẩy chi phí vận chuyển, kho vận lên cao. Điều này đã tạo ra rào cản đầu tư cho doanh nghiệp.

Khi nên kinh tế ngày càng phát triển, nhu cầu của con người cần được phát triển một cách đồng bộ. Nhưng Việt Nam chưa có những giải pháp kết hợp và quy hoạch đồng bộ về bất động sản khu công nghiệp và bất động sản nhà ở một cách hiệu quả tại các địa phương. Những người lao động làm việc tại các khu công nghiệp không được hưởng những dịch vụ đi kèm, đời sống còn khó khăn và nhiều hạn chế.

Dưới góc độ là một chuyên gia về lĩnh vực bất động sản công nghiệp, ông Đoàn Duy Hưng- Tổng Giám đốc IIP VIETNAM bày tỏ ý kiến: Mặc dù đại dịch Covid-19 tạo ra cơ hội cho Việt Nam trong công cuộc thu hút nguồn vốn FDI từ các doanh nghiệp hàng đầu trên thế giới. Nhưng không thể dựa vào chi phí thuê đất thấp, giá nhân công rẻ để kêu gọi các "ông lớn" đặt "cứ điểm" tại Việt Nam được. Việt Nam cần nhanh chóng đưa ra các giải pháp cải thiện môi trường đầu tư, mở rộng quỹ đất và phát triển đồng bộ khu công nghiệp và dịch vụ tiện ích đi kèm... để tăng năng lực cạnh tranh với Thái Lan, Indonesia, Malaysia..."