Bất động sản công nghiệp Việt Nam: Cần thay đổi để phát triển bền vững

Trước làn sóng dịch chuyển nhà máy sản xuất khỏi Trung Quốc, Việt Nam có nhiều tiềm năng cạnh tranh trong việc thu hút nguồn FDI khổng lồ này. Nhưng làm thế nào để bất động sản công nghiệp Việt Nam không chỉ là “con gà” mà còn phải “đẻ trứng vàng” cho chủ đầu tư.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam: Cần thay đổi để phát triển bền vững

Bất động sản công nghiệp Việt Nam cần làm gì để nắm bắt cơ hội là câu chuyện không hề đơn giản. Không có gì để chắc chắn rằng sau khi rời Trung Quốc các doanh nghiệp lớn sẽ lựa chọn Việt Nam là điểm đến tiếp theo.

Trong cuộc đua thu hút vốn đầu tư nước ngoài, nếu Việt Nam không nhanh chân “dọn tổ”, cải tổ quy trình và cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng… thì sẽ bỏ lỡ cơ hội “có một không hai” này rơi vào tay các quốc gia khác. Trước làn sóng chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn câu, không chỉ Việt Nam, các quốc gia trong và ngoài khu vực khác, có thể kể đến như: Ấn Độ, Indonesia, Thái Lan… cũng đang gấp rút thực hiện công tác thu hút đầu tư FDI từ các “ông lớn”.

Trên thực tế, tình trạng các khu công nghiệp tại Việt Nam (KCN) bỏ hoang, tỷ lệ lấp đầy thấp đã đặt ra yêu cầu cần phải tháo gỡ những nút thắt hiện có đối với bất động sản công nghiệp Việt Nam. Một trong số đó là tình trạng cơ sở hạ tầng thiếu đồng bộ, thiếu nhà ở và các dịch vụ, tiện ích đảm bảo nhu cầu sống cho công nhân, chuyên gia làm việc trong các khu công nghiệp.

Quỹ đất ngày càng hạn hẹp, việc quy hoạch, xây dựng, phát triển và đảm bảo nơi ở cho người lao động tại các khu công nghiệp sẽ giúp thu hút được nhiều nhà đầu tư, nâng cao tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp. Mối quan hệ hữu cơ và mang tính bền vững này đang được chứng minh hiệu quả tại nhiều nước trên thế giới như: Hàn Quốc, Đức, Thái Lan, Trung Quốc... Chủ đầu tư khu công nghiệp ở Việt Nam cần quan tâm phát triển đồng bộ hóa các dịch vụ tiện ích đi kèm.

Phát triển khu công nghiệp đô thị đang được xem là xu hướng phát triển tất yếu.

Theo đó, KCN - đô thị - dịch vụ gồm các khu chức năng: Khu công nghiệp là khu chức năng chính; khu đô thị - dịch vụ đóng vài trò hỗ trợ, cung cấp các dịch vụ tiện ích xã hội như: Nhà ở, bệnh viện, trường học, trung tâm nghiên cứu và phát triển, trung tâm ươm tạo doanh nghiệp và một số hạng mục công trình kinh tế - xã hội khác cần thiết cho sự phát triển đồng bộ của khu cho khu công nghiệp, nhằm đảm bảo sự phát triển hiệu quả, bền vững về kinh tế, xã hội, môi trường của khu công nghiệp Việt Nam. Quy mô diện tích khu đô thị - dịch vụ không vượt quá 1/3 quy mô diện tích khu công nghiệp.

Nhiều chuyên gia đã đặt ra lo ngại, nếu công tác quản lý và thẩm định không được thực hiện chặt chẽ, dựa trên những tiêu chuẩn, quy chuẩn nhất định thì sẽ dẫn đến làn sóng xin đất làm Khu công nghiệp rồi xin chuyển đổi, hoặc cắt xén làm khu dân cư. Nhất là khi thực tế này đã và đang diễn ra nhiều năm nay.

Có 4 khu công nghiệp Bình Dương tại Khu liên hợp Bình Dương được giảm diện tích đất dành cho công nghiệp và chuyển thành đất ở đô thị với tổng diện tích 231ha. Việc điều chỉnh này đã tăng tổng diện tích đất ở tại Khu liên hợp Bình Dương lên đến hơn 1.881ha, tạo thêm áp lực đối với mục tiêu phát triển thành phố mới Bình Dương. Chỉ riêng 26,6ha đất chuyển đổi sang đất ở tại KCN Phú Tân, theo quy hoạch được phê duyệt của UBND tỉnh này, đã có quy mô dân số khoảng 10.717 người.

Như vậy, lo ngại của nhiều chuyên gia về việc các nhà đầu tư trong tương lai sẽ lợi dụng chủ trương phát triển KCN - đô thị, "nhắm" vào phần diện tích có thể phát triển nhà ở để sinh lợi hơn là mục tiêu đầu tư hạ tầng phát triển công nghiệp là hoàn toàn có cơ sở.

Cần xây dựng quy chuẩn kiểm soát khu đô thị công nghiệp

Để tránh tình trạng lợi dụng phát triển các KCN để làm khu đô thị như hiện nay và hướng tới sự phát triển bền vững, các chuyên gia cho rằng, cần đặt ra những tiêu chuẩn, quy chuẩn cụ thể cho việc phát triển KCN kết hợp khu đô thị, để tránh sự phát triển một cách tràn lan, tiềm ẩn nhiều hệ lụy. Nhất là khi, nhiều địa phương hiện nay đang phải trả giá đắt cho việc quy hoạch KCN sát cạnh khu dân cư, đó là vấn đề ô nhiễm môi trường nghiêm trọng, ảnh hưởng lớn đến đời sống người dân. Nhưng việc di dời các KCN này lại đang là bài toán nan giải.

Công tác bảo vệ môi trường cũng đang là vấn đề gây nhức nhối hiện nay. Việc chất thải khu công nghiệp gây ảnh hưởng môi trường sống của người dân địa phương sinh sống gần khu công nghiệp chưa được kiểm soát chặt chẽ. Về nguyên tắc, ở các nước khi quy hoạch KCN sẽ thường có khu dân cư gần kề để phục vụ nhu cầu ở của người lao động trong KCN. Tuy nhiên, khu dân cư phải nằm tách rời, không nằm trong KCN. Mặt khác, khoảng cách giữa khu dân cư và KCN được tính toán phù hợp, đảm bảo ô nhiễm môi trường KCN không gây ảnh hưởng đến đời sống người dân trong các khu dân cư hình thành trong tương lai. Thậm chí phải có dải cây xanh ngăn cách KCN và khu dân cư. Do vậy, việc chuyển đổi một phần đất KCN sang đất ở cần được đánh giá, tính toán kỹ lưỡng trước khi phê duyệt để tránh xảy ra những sự cố ô nhiễm sau này

Nhiều KCN, nhà xưởng tại Việt Nam đã bắt đầu đi theo xu hướng khu đô thị công nghiệp nhưng cần có những chính sách cụ thể và bắt buộc để 100% các khu công nghiệp trong tương lai đều phải sử dụng công nghệ cao và đảm bảo yếu tố xanh, sạch, bảo vệ môi trường.

Cũng cần nhấn mạnh, thực tế việc phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam còn nhiều bất cập, còn những dự án KCN không thấy dấu hiệu “cựa mình” trong nhiều năm. Hàng nghìn héc ta bờ xôi ruộng mật đã trở thành những bãi đất hoang tàn. Lời hứa về dự án đem lại công ăn việc làm, nâng cao thu nhập cho người dân vẫn còn bỏ ngỏ. Đó là những “khối u di căn” nhức nhối cần được “giải phẫu” trước khi bàn đến định hướng phát triển khác hay tiếp tục vội vàng xây dựng KCN ở khắp mọi nơi.

Chúng ta đang sốt sắng đón đầu luồng đầu tư dịch chuyển của các nước từ Trung Quốc sang Việt Nam. Tuy nhiên cho đến nay, đã có tập đoàn nào vào Việt Nam đâu? Ví dụ cơ sở sản xuất chính của Apple tại Trung Quốc sẽ di chuyển sang Ấn Độ hoặc Malaysia, còn Việt Nam chỉ sản xuất phụ trợ. Chúng ta nói “dọn tổ” để đón “đại bàng” nhưng “đại bàng” đã bay đi rồi. Chính vì vậy, ta cần nhìn vào câu chuyện thực tế để tránh tình trạng đầu tư ồ ạt dẫn đến dư thừa. 

Công tác cải tổ cần được thực hiện một cách đồng bộ và nhanh chóng.