XU HƯỚNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM 5 THÁNG CUỐI NĂM

Trải qua hàng loạt biến động từ thương chiến Mỹ Trung đến dịch bệnh Covid-19, nền kinh tế nước nhà nói chung và bất động sản công nghiệp Việt Nam nói riêng trải qua không ít biến động. Dựa vào những thông tin, số liệu phân tích từ Website iipvietnam.com cùng những báo cáo thực tế trong ngành, IIP VIETNAM dự đoán xu hướng Bất động sản công nghiệp Việt Nam 5 tháng cuối năm sẽ nở rộ và phát triển theo hướng tích cực.

Xu hướng bất động sản công nghiệp Việt Nam 5 tháng cuối năm 2020

1. Nhiều Nhà đầu tư mới lấn sân sang lĩnh vực bất động sản công nghiệp

Để đón đầu làn sóng dịch chuyển đầu tư, rất nhiều ông lớn trước đây chưa từng tham gia vào mảng bất động sản công nghiệp đã quyết định lấn sân sang lĩnh vực này, điển hình phải kể đến Công ty cổ phần DRH Holdings. Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2020, ông Phan Tấn Đạt, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings cho biết định hướng phát triển sắp tới của Công ty là đầu tư thêm vào mảng bất động sản công nghiệp theo hình thức liên doanh, liên kết hoặc mua cổ phần của một số doanh nghiệp chuyên hoạt động trong mảng này.

DRH không chỉ là tay chơi mới duy nhất đang nhòm ngó đến phân khúc bất động sản công nghiệp để đón đầu làn sóng FDI mới. Đại gia lớn nhất trong làng bất động sản Việt Nam là Tập đoàn Vingroup thông qua công ty con là Công ty cổ phần Vinhomes cũng đẩy mạnh tham vọng lấn sân sang bất động sản công nghiệp. Chiến lược phát triển bất động sản công nghiệp của Vinhomes được định hướng trên nền tảng kinh tế vĩ mô thuận lợi, cùng xu hướng FDI vào Việt Nam nói chung và sản xuất công nghiệp nói riêng.

Để chuẩn bị cho những "phát súng" đầu tiên cho tham vọng lấn sân sang bất động sản công nghiệp của mình, cuối tháng 3/2020, Công ty cổ phần Đầu tư khu công nghiệp Vinhomes - VinHomes IZ (Công ty con của Vinhomes) đã tăng vốn điều lệ từ 70 tỷ đồng lên 6.000 tỷ đồng. Từ đó đến nay, doanh nghiệp này làm việc với các địa phương, đề xuất đầu tư khu công nghiệp quy mô khủng như Khu công nghiệp Thủy Nguyên (Hải Phòng), tổng vốn đầu tư hơn 4.000 tỷ đồng và Tổ hợp sản xuất công nghiệp phía Nam sông Lục Lầm (Quảng Ninh) với tổng vốn đầu tư 3.400 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp không mấy liên quan đến ngành bất động sản là Tổng công ty Cao su Đồng Nai cũng đang ráo riết chuẩn bị quỹ đất để xây dựng khu công nghiệp. Doanh nghiệp này vừa có đề xuất UBND tỉnh Đồng Nai xem xét cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với 18.000 ha đất cao su mà doanh nghiệp này đang quản lý để chuyển sang phát triển khu, cụm công nghiệp tại địa bàn các huyện Thống Nhất, Long Khánh, Cẩm Mỹ và Long Thành với diện tích 5.000 ha, phần còn lại phát triển sản xuất nông nghiệp công nghệ cao và khu dân cư.

Đại gia ngành điện là Tổng công ty cổ phần Thiết bị điện Việt Nam (Gelex) cũng đã công khai chiến lược mới của mình với việc rút khỏi mảng logictics, chuyển hướng sang bất động sản khu công nghiệp với kế hoạch thâu tóm Tổng công ty Viglacera.

2. Nhiều nhà đầu tư cũ trong nước mở rộng đầu tư các dự án cũ và mới

Bên cạnh những “tay chơi” mới đang lên kế hoạch từng bước lấn sân, thì một loạt “tay chơi” kỳ cựu đã và đang rốt ráo khởi công, hoàn thiện hạ tầng để sớm bắt sóng.

Cụ thể, tại Long An, Công ty cổ phần Đầu tư Tân Thành Long An và Công ty TNHH Quản lý Khu công nghiệp Sáng tạo Việt Nam (VNIP) vừa khởi công dự án Khu công nghiệp Việt Phát với diện tích lên đến 1.800 ha. Dự án được quy hoạch theo mô hình mới kết hợp giữa khu công nghiệp và khu đô thị, trong đó diện tích đất dành cho khu công nghiệp là hơn 1.200 ha và đất dành cho khu đô thị là hơn 625 ha.

Ông Lê Thành, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc Công ty Tân Thành Long An cho biết, trước khi Covid-19 bùng phát và thương chiến Mỹ - Trung đang ở cao điểm, doanh nghiệp này đã khảo sát và nhắm tới tình huống chuyển dịch làn sóng đầu tư.

“Covid-19 đã thổi bùng làn sóng dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc nhanh hơn, tạo cơ hội cho doanh nghiệp Việt Nam đón nhận các dòng đầu tư từ những công ty hàng đầu, tầm cỡ quốc tế”, ông Thành nói.

Cách dự án Việt Phát không xa là dự án Khu công nghiệp Đức Hòa III - SLICO, diện tích hơn 195 ha cũng đã khởi công. Chủ đầu tư định vị đây là khu đô thị dịch vụ đáp ứng nhu cầu đặc thù cho ngành sản xuất công nghiệp phụ trợ và chế biến.

Tại Bình Định, hồi đầu năm 2020, dự án Khu công nghiệp Becamex Bình Định cũng được phê duyệt chủ trương đầu tư. Khu công nghiệp này có quy mô 1.000 ha, với tổng vốn đầu tư hơn 3.300 tỷ đồng. Ngoài diện tích 1.000 ha phục vụ công nghiệp, dịch vụ, Becamex Bình Định còn có hơn 400 ha để làm đô thị, dịch vụ và các tiện ích công cộng.

3. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài (cũ, mới) tham gia M&A hoặc xin đầu tư các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp

Trong 5 tháng cuối năm 2020 nhiều nhà đầu tư nước ngoài sẽ có xu hướng dịch chuyển dòng vốn vào bất động sản công nghiệp Việt Nam thông qua việc M&A các dự án hoặc xin đầu tư các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Sở dĩ xu hướng này xảy ra là do Việt Nam đã thành công trong việc khống chế dịch Covid- 19, tạo ra một lợi thế rất lớn góp phần xây dựng và củng cố lòng tin nơi các Nhà đầu tư nước ngoài. Thứ nhất, trong mắt các Nhà đầu tư là sự an toàn khi nhìn thấy không chỉ người dân Việt Nam mà còn cả người nước ngoài đều được hưởng dịch vụ chữa bệnh tốt nhất trong điều kiện có thể.

Thứ hai, các Nhà đầu tư nước ngoài cũng nhìn thấy cơ hội vàng tại Việt Nam nhờ có sự phát triển kinh tế liên tục trong các năm vừa qua, cụ thể là sự tăng trưởng nhanh và mạnh mẽ của nền kinh tế. Họ cũng nhìn thấy sự quyết liệt, đúng đắn trong sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ trong công tác phòng chống dịch và khởi động lại nền kinh tế sau dịch.

Thứ ba, các Nhà đầu tư cũng ghi nhận Việt Nam có chủ trương nhất quán trong ứng xử với dòng vốn đầu tư nước ngoài, luôn coi đầu tư nước ngoài là một cấu thành quan trọng của nền kinh tế để phát triển. Tất cả đang góp phần tạo nên cơ hội vàng cho Việt Nam trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đứt gãy và dòng vốn đầu tư nước ngoài sụt giảm.

Thứ tư, các hiệp định thương mại mà Việt Nam tham gia ký kết đã và đang đem lại những lợi thế nhất định cho Việt Nam. Có thể nói Việt Nam đang dần thể hiện vị thế của mình là một môi trường kinh doanh hấp dẫn và có tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ.

4. Khu công nghiệp – dịch vụ - đô thị với ứng dụng công nghệ thông minh trong việc quản lý hạ tầng kỹ thuật (cây xanh, nước sạch, nước thải, điện, viễn thông, . . .) sẽ trở thành xu hướng

Theo đánh giá của IIP VIETNAM loại hình KCN này là xu hướng tất yếu, phù hợp với nền kinh tế định hướng xuất khẩu như Việt Nam. Hầu hết các Chủ đầu tư có tầm nhìn dài hạn đều muốn hướng đến loại hình KCN này. Và nếu phát triển được dự án khu đô thị công nghiệp, chắc chắn sẽ tăng sức hút với các khách thuê là nhà đầu tư nước ngoài.

Nói cách khác, sản phẩm tạo nên giá trị gia tăng cho chủ đầu tư, tăng sức hấp dẫn cho sản phẩm hàng hóa đặc thù. Trên thế giới, nhiều quốc gia đã phát triển thành công mô hình này, như: Thái Lan, Hàn Quốc, Trung Quốc, Đức… Tại Việt Nam, một số chủ đầu tư hạ tầng KCN cũng đầu tư đồng bộ khu đô thị, dịch vụ liền kề KCN, tạo thành tổng thể một KCN, đô thị, dịch vụ, như: KCN đô thị dịch vụ VSIP tại Bình Dương, Bắc Ninh, Quảng Ngãi…

Việc phát triển mô hình này sẽ góp phần giải quyết được vấn đề về nhà ở công nhân, thiết chế văn hóa đảm bảo cuộc sống của người lao động trong KCN và sau này tiến tới xây dựng môi trường làm việc, sinh sống đẳng cấp quốc tế với các ngành sản xuất công nghệ cao, hiện đại gắn với các trung tâm nghiên cứu và hỗ trợ phát triển doanh nghiệp trong các lĩnh vực đó.

5. Bất động sản kho vận, nhà xưởng xây sẵn, nhà xưởng cao tầng ứng dụng công nghệ 4.0 lên ngôi

Do đại dịch COVID-19, “thế hệ nhà xưởng công nghiệp 4.0" sử dụng các công nghệ 4.0 để mang lại sự thuận tiện hơn cho khách hàng trong quá trình cho thuê, sản xuất và vận hành đang nổi lên như một xu hướng. Các thế hệ nhà xưởng 4.0 ứng dụng công nghệ thực tế ảo để mang không gian nhà xưởng của họ đến khách hàng mọi lúc mọi nơi. Gói dịch vụ bao gồm pháp lý, nhân sự và kế toán miễn phí giúp khách hàng có thể xin giấy phép ngay cả khi ở nước ngoài.

Trong giai đoạn bùng phát đại dịch COVID-19, nhu cầu thuê nhà kho xây sẵn tăng đột biến trong khi số lượng yêu cầu thuê của các loại hình bất động sản công nghiệp khác sụt giảm do lệnh hạn chế đi lại và cách ly xã hội. Thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đang ghi nhận kết quả hoạt động tốt. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn vẫn giữ ổn định ngay cả trong thời kỳ dịch COVID-19 bùng phát. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tiếp tục tăng trưởng ổn định ở cả hai khu vực công nghiệp chính ở miền Nam và miền Bắc.

Các chuyên gia IIP VIETNAM cho biết thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn kỳ vọng sẽ phát triển mạnh mẽ hơn nữa nhờ vào những chuyển biến mới về xu hướng đối với cả nguồn cung và nguồn cầu. Nhu cầu mở rộng không gian lưu trữ và mạng lưới phân phối của các công ty thương mại điện tử đang và sẽ chiếm lĩnh nhu cầu thuê kho. Đi cùng với đó là nhu cầu tìm kiếm các quỹ đất phát triển cơ sở kho vận tăng cao. Các không gian lưu trữ có kiểm soát nhiệt độ (kho lạnh hoặc kho mát) sẽ được xem là các xu hướng phát triển mới của ngành kho vận khi mà mạng lưới buôn bán và phân phối thực phẩm tươi sống mở rộng đáng kể ở cả phương thức trực tuyến và tại các cửa hàng, siêu thị hiện hữu. Ở các khu vực có nguồn cung đất công nghiệp hạn chế, mô hình kho cao tầng cũng đã bắt đầu xuất hiện nhằm tạo ra không gian lưu trữ lớn hơn cho nhu cầu của các công ty thương mại điện tử.

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang cho thấy sự chuyển mình mạnh mẽ nhằm đón đầu các xu hướng nguồn cầu mới. Riêng đối với thị trường nhà xưởng và nhà kho, những sự phát triển mới về sản phẩm bất động sản công nghiệp xây sẵn đang diễn ra vô cùng nhanh chóng để tận dụng thời cơ vàng đang đến gần với toàn thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Đối với nhà xưởng xây sẵn, nhu cầu mở rộng và thiết lập mới không gian sản xuất trong bối cảnh xu hướng dịch chuyển sản xuất được đẩy nhanh sẽ là động lực thúc đầy nguồn cầu chính trong thời gian tới. Nhằm đáp ứng các yêu cầu thuê trong bối cảnh mới, các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp đang có những sự thay đổi trong việc phát triển sản phẩm nhằm thích ứng với các đòi hỏi cao hơn của khách hàng.

6. Nhiều tỉnh/thành phố cải thiện môi trường đầu tư để cạnh tranh đón các Nhà đầu tư vào đầu tư các khu công nghiệp

Thành công bước đầu trong phòng chống dịch COVID-19, môi trường đầu tư thông thoáng, minh bạch, hệ thống giao thông kết nối rộng khắp, nguồn lao động chất lượng cao dồi dào… là những yếu tố tạo nên sức hút để đón các dự án đầu tư chất lượng cao dịch chuyển vào Việt Nam. Tuy nhiên để thu hút vốn FDI, trong thời gian tới, nhiều tỉnh/ thành phố sẽ tích cực cải thiện mi trường đầu tư để cạnh tranh đón các Nhà đầu tư vào các Khu công nghiệp. Tiêu biểu như:

Tại Bắc Ninh, UBND tỉnh vừa tổ chức Hội thảo “Bắc Ninh cải thiện môi trường kinh doanh động lực mới thu hút đầu tư và phát triển”.

Tỉnh Đồng Nai, với vị trí nằm ở cửa ngõ của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, có số lượng lớn các khu công nghiệp đang chuẩn bị các điều kiện, sẵn sàng đón nhận dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Để chủ động đón dòng vốn FDI mới, Đồng Nai đã và đang quy hoạch phát triển thêm 3 khu công nghiệp mới gồm: Khu công nghiệp Phước Bình (huyện Long Thành), Khu công nghiệp Cẩm Mỹ (huyện Cẩm Mỹ) và Khu công nghiệp Gia Kiệm (huyện Thống Nhất). Ngoài ra, nhiều khu công nghiệp trên địa bàn Đồng Nai đang được đề xuất mở rộng như: khu công nghiệp Amata, An Phước, Long Đức, Tân Phú, Xuân Lộc, Hố Nai, Sông Mây, Long Khánh.

Tại Bà Rịa-Vũng Tàu, Bí thư Tỉnh ủy Nguyễn Hồng Lĩnh cho biết, để tìm ra những hạn chế, yếu kém níu chân sự phát triển, Tỉnh ủy đã giao Ban Cán sự UBND tỉnh cùng sở ngành chức năng tổ chức hàng loạt hội thảo tập hợp trí tuệ của thế hệ nguyên lãnh đạo tỉnh, các chuyên gia, doanh nhân, nhà tư vấn đóng góp ý kiến. Từ đó, giúp tỉnh xây dựng chiến lược thu hút đầu tư bền vững trong thời gian tới.

Tại Phú Thọ, mặc dù chịu tác động mạnh của dịch bệnh COVID-19 đối với sự tăng trưởng kinh tế nhưng tỉnh vẫn chưa điều chỉnh các chỉ tiêu kinh tế - xã hội năm 2020, đồng thời phấn đấu hoàn thành ở mức cao nhất các chỉ tiêu kế hoạch đã đề ra. Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư Phú Thọ, trong thời gian tới tỉnh sẽ đẩy mạnh cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, cắt giảm các thủ tục còn rườm rà, phức tạp, nhất là các thủ tục liên quan đến lĩnh vực đầu tư; tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh cấp tỉnh.

Bên cạnh đó, tỉnh cũng đẩy mạnh xúc tiến đầu tư theo hướng trực tiếp, trọng tâm, trọng điểm; chú trọng triển khai các giải pháp hỗ trợ và phát triển doanh nghiệp, tích cực chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho các dự án đầu tư để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư thực hiện thành công dự án và phát triển bền vững với phương châm “Thành công của các bạn chính là thành công của chúng tôi”.

7. Nhiều hội nghị Xúc tiến đầu tư Online và Offline sẽ được nhiều tỉnh/thành phố tổ chức để kêu gọi đầu tư vào tỉnh

Tương tự như việc ứng dụng công nghệ 4.0 vào việc quản trị nhà xưởng xây sẵn, do đại dịch Covid-19, thời gian tới đây sẽ có nhiều hội nghị Xúc tiến đầu tư Online và Offline được các tỉnh/ thành phố tổ chức để kêu gọi đầu tư vào tỉnh. Các buổi xúc tiến ứng dụng công nghệ thực tế ảo giúp các Nhà đầu tư nước ngoài có thể tham quan Khu công nghiệp ngay cả khi đang ở nước ngoài.

8. Giá bất động sản công nghiệp tiếp tục leo thang

Diễn biến thị trường cho thấy, dù Covid-19 gây ra những khó khăn tạm thời cho các kế hoạch sắp tới của doanh nghiệp, bất động sản công nghiệp ở Việt Nam vẫn thu hút khách thuê.

Tổng diện tích đất cho thuê của miền Nam đạt 25.045 ha vào quý II/2020. Một vài quỹ đất cho thuê còn lại ở một số khu công nghiệp hiện hữu tại TP HCM vẫn bị đình trệ do khó khăn trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và gần đây là tác động của Covid-19, khiến nguồn cung này không kịp đưa ra thị trường. Việc khan hiếm nguồn cung càng trở nên rõ rệt hơn khi các khu công nghiệp hiện hữu đang dần được lấp đầy nhanh chóng và quỹ đất mới bị trì hoãn.

Trong nửa đầu năm 2020, thị trường tài sản công nghiệp nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ cả nhà đầu tư và nhà sản xuất. Đến cuối tháng 6, Việt Nam là một trong những quốc gia đầu tiên mở cửa hoàn toàn nền kinh tế trong nước, cho thấy đây là điểm đến an toàn và tiềm năng cho việc di dời sản xuất.

Do đại dịch vẫn diễn ra trong khu vực và toàn cầu, các giao dịch thành công chủ yếu là từ các nhà đầu tư trong nước hoặc đã được thực hiện trước khi dịch công bố và bùng phát. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn cụm công nghiệp phía Nam đạt 84% tính đến cuối quý II.

Theo đánh giá của IIP VIETNAM, khi đại dịch vẫn còn là mối đe dọa, việc đàm phán cho thuê và các yêu cầu mới sẽ tiếp tục đình trệ cho đến hết năm 2020. Thị trường dự kiến sẽ nhanh chóng hồi phục ngay sau khi tình hình được kiểm soát. Với thành công của công tác phòng chống Covid-19, nền tảng phát triển công nghiệp mạnh cùng với xu hướng tìm nguồn cung ứng đa dạng đang diễn ra hứa hẹn sẽ giúp đưa Việt Nam có lợi thế cạnh tranh tốt hơn so với các nước khác.