BĐS công nghiệp: Doanh nghiệp nội địa mòn mỏi tìm nhà xưởng sản xuất

Gần đây, nhu cầu sử dụng lao động sản xuất giá rẻ tăng, khiến Việt Nam trở thành đất nước tiềm năng để sử dụng nhân công giá thành thấp. Điều này dẫn đến nhu cầu về bất động sản công nghiệp tăng cao. Tuy nhiên nhiều khó khăn như quy hoạch vùng, cơ sở hạ tầng còn chưa theo kịp tốc độ phát triển dẫn tới thiếu nguồn cung và giá thuê đất, nhà xưởng bị đẩy lên cao.

Bài toán nan giải

Với nhu cầu nhà xưởng để chuyển giao công xưởng từ các nước châu Á đến Việt Nam sản xuất đang tăng nhanh. Bà Trần Liên Phương, Giám đốc nghiên cứu của công ty nghiên cứu thị trường InsightAsia Research Group tại Việt Nam cho biết 55% doanh nghiệp vừa và nhỏ gặp khó khăn lớn về nhà xưởng sản xuất.

Theo ông Nguyễn Duy Loát, Phó trưởng phòng phụ trách phòng quản lý tài nguyên và môi trường BQL các khu công nghiệp tỉnh Hưng Yên, có bốn lý do khiến việc tìm nhà xưởng sản xuất trong của các doanh nghiệp Việt Nam gặp khó khăn. 

Thứ nhất, các dự án có diện tích nhà xưởng để cho thuê ít. Do nhu cầu của các doanh nghiệp chủ yếu là lập dự án và tự xây dựng làm nhà xưởng cho công ty, nên với quỹ đất còn ít như hiện nay, các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc mở rộng. Việc triển khai dự án hầu hết còn nằm trong hoạt động của các tập đoàn lớn và phục vụ cho việc sản xuất của các tập đoàn nên các doanh nghiệp nhỏ và vừa khó tiếp cận. Với các doanh nghiệp nhỏ và vừa, dù nhu cầu cao nhưng hiện tại các khu công nghiệp chưa quy hoạch đủ lớn để đáp ứng hết các nhu cầu.

Thứ hai, phân loại ngành nghề của các dự án khi thuê nhà xưởng cũng dẫn đến những khó khăn nhất định. Các doanh nghiệp phải lựa chọn kỹ khu đất để đảm bảo phù hợp với tính chất ngành nghề của dự án nơi dự kiến cho thuê đã được phê duyệt. Điều này khiến các doanh nghiệp nhỏ và vừa bị đuối sức trong việc cắt nhỏ các khu đất công nghiệp để thuê. Việc phân ngành nghề cũng tạo lợi thế cho các doanh nghiệp lớn quy hoạch vùng sản xuất. Các doanh nghiệp nhỏ và vừa chỉ có thể tận dụng các khu vực còn dư thừa sau khi doanh nghiệp lớn đã quy hoạch.

Thứ ba, vùng quy hoạch nhà xưởng phải cần có hạ tầng phù hợp là gần bến cảng, sân bay, giao thông thuận tiện trong việc vận chuyển hàng hóa nên quỹ đất ngày càng eo hẹp. Quỹ đất khu công nghiệp thường được quy hoạch ngay khi đường sá được xây dựng, và với tốc độ phát triển hạ tầng hiện nay thì việc quy hoạch đất công nghiệp chậm hơn rất nhiều so với nhu cầu mở nhà xưởng và phát triển sản xuất. 

Thứ tư, mức giá thuê trung bình bất động sản công nghiệp miền Nam là 132 USD/m2/chu kỳ thuê, bất động sản công nghiệp miền Bắc là 88,2 USD/m2/chu kỳ thuê. Giá thuê đất tại các khu công nghiệp được đầu tư hạ tầng bài bản, đồng bộ tăng cao, vượt quá khả năng tài chính của các doanh nghiệp nhỏ và vừa. 

Việc tăng mức giá thuê đất công nghiệp này được cho là vì các công ty nước ngoài tìm cách mở rộng và dịch chuyển nhà máy sản xuất từ Trung Quốc vào Việt Nam do những căng thẳng thương mại Mỹ – Trung. Theo đó, các tài sản công nghiệp và hậu cần được các doanh nghiệp nước ngoài chú ý nhiều nhất.

Cũng theo kết quả khảo sát của InsightAsia về nhu cầu nhà xưởng của doanh nghiệp nhỏ và vừa ở Việt Nam, có đến 88% DN quan tâm đến vấn đề nguồn cung nhà xưởng sản xuất.

Không chỉ về quỹ đất, các doanh nghiệp còn gặp khó khăn về nguồn cung máy móc thiết bị, công nghệ sản xuất. Việc này dẫn đến các doanh nghiệp cần phải lo nghĩ nhiều vấn để hơn trong chuẩn bị sản xuất.

Trong ngắn hạn, việc khát nhà xưởng của các doanh nghiệp ngày càng trở nên cấp bách hơn, và cần những giải pháp đồng bộ để hỗ trợ doanh nghiệp có thể phát triển. 

Nhà xưởng cho thuê – mô hình mới

Thay vì phải đối mặt với các khó khăn khi tự đi tìm đất để thuê, tự làm nhà xưởng,tự lo tất cả mọi việc từ xin cấp phép, xây dựng nhà xưởng, lắp máy móc thiết bị, thì trên thế giới đã tồn tại mô hình cho thuê nhà xưởng gia công.

Bên cạnh mô hình khu công nghiệp truyền thống, vốn rất khó để SMEs tiếp cận, có một mô hình nhà xưởng vốn không xa lạ trên thế giới nhưng vẫn còn khá lạ lẫm với ở Việt Nam là mô hình khu công nghiệp kiểu mới cung cấp nhà xưởng xây sẵn với quy mô nhỏ và có sẵn những dịch vụ kèm theo với đầy đủ cơ sở hạ tầng, công nghệ thông tin, phòng cháy chữa cháy, xử lý môi trường… nhằm tận dụng quỹ đất khan hiếm. Mô hình này thực sự sẽ là bước tiến trong việc cung cấp mặt bằng sản xuất cho doanh nghiệp SMEs, vốn gặp khó về việc xây dựng nhà xưởng đúng chuẩn, hiện đại, tiết kiệm chi phí. Vấn đề là nhiều DN Việt chưa biết đến mô hình nhà xưởng mới có thể giúp họ ổn định sản xuất và duy trì lợi thế cạnh tranh.

Nguồn : Batdongsancongnghiep.vn