BĐS công nghiệp: lợi thế thuộc về các doanh nghiệp có quỹ đất lớn

Bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang có rất nhiều lợi thế phát triển. Tuy nhiên, cơ hội không chia đều mà có sự phân hóa rõ rệt với lợi thế thuộc về các doanh nghiệp có quỹ đất lớn. Đó là kết quả tất yếu được chỉ ra trong báo cáo riêng về diễn biến thị trường bất động sản công nghiệp năm 2020.

Các yếu tố thúc đẩy sự phát triển bất động sản công nghiệp 

Việc Việt Nam tham gia vào các hiệp định thương mại tự do như Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu (EVFTA) tạo động lực lớn cho đà tăng trưởng và phát triển.

Thông qua các hiệp định được ký kết, niềm tin của nhà đầu tư vào Việt Nam cũng rất khả quan so với các nước trong khu vực, trở thành cú hích lớn góp phần cải thiện môi trường kinh doanh cho các công ty nội địa và nước ngoài. Về xếp hạng môi trường kinh doanh năm 2020, Việt Nam đạt 69,8 điểm, xếp hạng thứ 70, đứng sau 4 nước trong khu vực ASEAN, gồm: Singapore (thứ 2), Malaysia (thứ 12), Thái Lan (thứ 21) và Brunei (thứ 66) (Theo Báo cáo Môi trường Kinh doanh 2020 (Doing Business 2020). 

Việc Trung Quốc dần chuyển từ nền công nghiệp cơ bản sử dụng nhiều lao động sang một nấc thang mới trong chuỗi giá trị đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển công xưởng ra khỏi nước này đến các nước khác trong khu vực Đông Nam Á. Nhờ vào vị trí chiến lược của mình, Việt Nam trở thành điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á. Ngoài ra, nhiều nhà máy tại Việt Nam thuộc sở hữu nước ngoài với các khoản đầu tư từ Đài Loan và Hàn Quốc. Điều này giúp việc chuyển nhà máy từ Trung Quốc vào Việt Nam trở nên dễ dàng hơn. 

Mức lương tối thiểu hàng tháng của Việt Nam trong năm 2019 thay đổi theo vùng, từ 125$ đến 180$ với mức cao nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Chi phí lao động thấp tương đối so với các nước trong khu vực, ước tính Việt Nam bằng 48% và 77% so với Trung Quốc và trung bình các nước ASEAN.

Trung Quốc được biết là thống trị ngành công nghiệp sản xuất nhưng với mức lương tăng, nhiều doanh nghiệp đã chuyển hoạt động để duy trì tỷ suất lợi nhuận trong sản xuất chi phí thấp. Ngoài ra, tình trạng già hóa dân số của Trung Quốc đã dẫn đến tình trạng thiếu lao động trong ngành sản xuất. Trong khi Việt Nam vẫn đang dồi dào lực lượng lao động trẻ, lành nghề sẵn sàng lấp đầy khoảng trống.

Dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam. Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, tính đến ngày 20/12/2019, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 38,02 tỷ USD, tăng 7,2% so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, lượng vốn đầu tư tập trung nhiều nhất vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo với tổng số vốn đạt 24,56 tỷ USD, chiếm 64,6% tổng vốn đầu tư đăng ký. 

VDSC đánh giá Hà Nội và TP HCM vẫn là thị trường tâm điểm, lần lượt chiếm 22% và 17% vốn đầu tư, tiếp theo là Bình Dương, Đồng Nai hay Bắc Ninh.

Lợi thế đang thuộc về các doanh nghiệp có quỹ đất KCN lớn

Báo cáo triển vọng thị trường 2020 của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng nhu cầu thuê đất khu công nghiệp sẽ tiếp tục cao và đây có thể sẽ là một năm “bùng nổ” cho các doanh nghiệp có quỹ đất KCN lớn. 

Tuy hiện nay phần lớn sự tăng trưởng lợi nhuận không đến từ hoạt động cho thuê KCN trừ hai doanh nghiệp KBC và VGC, tăng trưởng về doanh thu cho thuê đất KCN của KBC lên tới 66% còn với VGC diện tích cho thuê tăng trưởng 346%. Các doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn hầu như không còn diện tích cho thuê mới.

Cho dù với xu hướng hiện tại, giá thuê đất tại các KCN đang tăng, nhưng chi phí vốn của các doanh nghiệp cho thuê cũng tăng theo tỉ lệ nên lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp không có nhiều thay đổi. Tuy nhiên, với xu hướng này VDSC đưa ra dự đoán tích cực cho các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn. Dự đoán này cũng đồng thời dẫn đến một sự khó khăn cho các doanh nghiệp sở hữu ít đất hoặc không có quỹ đất sở hữu.

Việc thiếu quỹ đất được cho là yếu tố quan trọng khiến các doanh nghiệp lớn hơn có lợi thế. Các doanh nghiệp nhỏ hơn đang chật vật với khả năng tăng trưởng quỹ đất thì với nguồn cung đất ổn định trong trung hạn, các doanh nghiệp có quỹ đất KCN lớn có nhiều tiềm năng để quy hoạch và mở rộng đột phá. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp có quỹ đất lớn thì hiệu suất đầu tư hạ tầng cao hơn.

Tại thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc, với quỹ sở hữu diện tích đất KCN thương phẩm còn lại lên tới 400ha, KBC dự kiến sẽ có thể phát triển tích cực trong 4 năm tới. Tuy còn kén hơn đối thủ VGC, đơn vị đang sở hữu tới 1.182ha đất thương phẩm KCN và đang có mục tiêu phát triển mạnh để đáp ứng nhu cầu tăng cao và lan rộng ở phía Bắc.

Ở khu vực bất động sản công nghiệp miền Nam, ưu thế nằm trong tay hai doanh nghiệp BCM và PHR với việc sở hữu trên 1.000ha đất KCN. Các doanh nghiệp miền nam đang có triển vọng doanh thu tăng cao và lợi nhuận tăng tương ứng do giá cho thuê tăng khoảng 20% trong năm 2018.

Bùng nổ cho thuê KCN trong giai đoạn 2019-2021 

Với xu hướng chuyển dịch sản xuất ra khỏi Trung Quốc và tiềm năng thu hút đầu tư của Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài có nhận định Việt Nam là địa điểm phù hợp để đặt nhà xưởng, hoặc thuê doanh nghiệp gia công sản phẩm. Việc thuê doanh nghiệp gia công toàn bộ hay từng phần sản phẩm giúp cho các đơn vị sản xuất tiết kiệm chi phí và có thể sản xuất các sản phẩm với giá thành tối ưu. Điều này khiến nhu cầu nhà xưởng tại Việt Nam tăng nhanh bất thường do mô hình cho thuê nhà xưởng sản xuất từ Trung Quốc du nhập ồ ạt vào Việt Nam. Một số chủ đầu tư người Trung Quốc có nhà xưởng cho thuê tại Quảng Châu, Triết Giang cũng tìm thuê nhà xưởng tại Việt Nam để gia công sản phẩm. Lợi thế về nhân công giá rẻ và thuận tiện thông thương cũng khiến Việt Nam thêm điểm cộng tiềm năng.

Dự kiến trong giai đoạn 2019 – 2021, đất KCN được quy hoạch không chỉ sử dụng để sản xuất các hạng mục công nghiệp mà còn có ảnh hưởng lớn trong việc tạo ra các sản phẩm nông nghiệp chế biến theo định hướng của Nhà nước.

Những yếu tố này khiến thị trường bất động sản công nghiệp ngày càng trở nên sôi động và mang lại lợi thế nhiều hơn cho những doanh nghiệp đã có sẵn quỹ đất thương phẩm lớn. 

Nguồn: Batdongsancongnghiep.vn