Doanh nghiệp bất động sản

Trăm khổ đổ đầu doanh nghiệp

Phát biểu tại Hội nghị Trao đổi những khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức hôm 18/2, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest đã có những chia sẻ “chua chát” về “nỗi khổ mấy ai thấu của doanh nghiệp bất động sản”: “Trong các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam thì doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn nhất bởi họ đang bị chi phối bởi 10 loại luật và thủ tục hành chính như một ma trận vây doanh nghiệp... Bản thân GP. Invest cũng đã rất khổ sở khi phải trải qua những thủ tục pháp lý về đất đai, có dự án phải trải qua 5 sở và nhiều bộ, ngành, có dự án phải trải qua 5 "đời" Chủ tịch địa phương tại Phú Thọ mà đến nay vẫn chưa triển khai được…”.

Không riêng gì GP. Invest, rất nhiều khó khăn, kiến nghị của các tập đoàn và công ty địa ốc về vướng mắc trong thủ tục hành chính, phê duyệt dự án đã được ghi nhận tại 2 hội nghị lắng nghe khó khăn của doanh nghiệp tổ chức ở Hà Nội và TP.HCM thời gian qua.

“Nổ súng mở màn” ngay đầu năm nay chính là ông lớn địa ốc Novaland khi Tập đoàn này gửi đơn thư cầu cứu khẩn cấp đến Bộ trưởng Bộ Xây dựng để được xem xét, hỗ trợ tháo gỡ cho doanh nghiệp được tiếp tục triển khai dự án Dự án Khu Dân cư Bình Khánh tại quận 2, TP.HCM có diện tích 30,224ha.

Novaland cho biết đã cùng các nhà đầu tư nước ngoài rót gần 6.000 tỷ đồng vào dự án này nhưng không thể triển khai do vướng rà soát liên quan đến thủ tục đấu giá đất công. Sự đình trệ kéo dài của dự án tiền tỷ làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình kinh doanh của doanh nghiệp và dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp khác.

Bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng Giám đốc FLC nhận định: "Hiện nay Nhà nước quan tâm đến cải cách thủ tục hành chính nhưng thủ tục nội bộ lại chưa được thông. Vì để trải qua các khâu từ Trung ương đến địa phương phải qua rất nhiều cửa, đợi chờ phê duyệt, xin ý kiến của các cấp mất nhiều thời gian. Một văn bản nhanh là 2 tháng, lâu nhất là 6 tháng.

Làm hết thủ tục bài bản để xây dựng dự án, ít nhất doanh nghiệp phải mất 2 năm, điều đó gây khó khăn và bỏ lỡ các cơ hội đầu tư cho doanh nghiệp".

Từ cuối năm 2018, VNREA đã có những dự báo cho rằng thị trường bất động sản nước ta sẽ gặp những khó khăn nhất định và có dấu hiệu giảm sút. Quả thực, khoảng 2 năm trở lại đây, thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng phải đối mặt với vô số những khó khăn xuất phát từ cơ sở pháp lý thiếu đồng bộ, các quy định siết chặt tín dụng bất động sản, đặc biệt là rào cản trong thủ tục hành chính khiến nhiều dự án cứ mãi “bất động”… Điều này dẫn đến thị trường giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản giảm sút.

Theo số liệu thống kê, nguồn cung bất động sản trong năm 2019 đã giảm mạnh so với năm trước. Thị trường TP.HCM chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư, giảm 24 dự án; có 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư, giảm 64 dự án; trong đó, chỉ 7 dự án được chấp thuận đầu tư mới; ngoài ra, chỉ có 47 dự án được xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn, giảm 30 dự án so với năm 2018.

Tại Hà Nội, TP.HCM và một số địa phương có thị trường bất động sản phát triển, so với năm 2018, số lượng giao dịch thành công năm 2019 giảm 26,1%; lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch cũng giảm 20%.

Trên thực tế, trong khi nhu cầu triển khai dự án của chủ đầu tư vẫn còn rất cao thì chủ trương kiểm soát chặt chẽ việc cấp phép dự án mới lại khiến các cơ quan chức năng chậm trễ phê duyệt thủ tục hay tạm dừng dự án đang triển khai để kiểm tra, rà soát. Thậm chí còn tồn tại tình trạng các cơ quan quản lý Nhà nước né tránh, đùn đẩy trách nhiệm trong phê duyệt, cấp phép khiến doanh nghiệp chỉ biết “đứng im chịu trận”.

Ngay từ “đầu vào” đã không thể triển khai dự án, nguồn vốn bị chôn lại, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp diễn ra cầm chừng. Luật sư Phạm Thanh Sơn, Trưởng văn phòng Luật sư Nam Hà Nội nhận định: “Thủ tục phức tạp đi cùng với sự chuyển đổi các bộ luật tạo ra nhiều sự tác động, đồng thời đang làm cho tiến trình phê duyệt dự án chậm lại, thời gian giải quyết chậm trễ. Những quy định đan xen, chồng chéo, không phù hợp với thực tế đã làm mất đi cơ hội của các nhà đầu tư. Nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, rủi ro rất lớn, thậm chí có doanh nghiệp còn đứng trước nguy cơ phá sản”.

Chưa dừng lại ở đó, trong bối cảnh dịch Covid-19 diễn biến ngày càng phức tạp gây tác động không nhỏ khiến doanh nghiệp phải chật vật xoay sở, tìm đường tồn tại, thì đến hẹn lại lên, kỳ quyết toán thuế năm 2019 (hạn 31/3/2020) đang đến gần.

Nghị định 20 quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết với Khoản 3 Điều 8 khống chế chi phí lãi vay được trừ 20% EBITDA (tổng lợi nhuận trước thuế cộng với chi phí lãi vay và khấu hao) vẫn còn đó, mà Tờ trình Chính phủ mới đây của Bộ Tài chính về dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung điều khoản này lại đang khiến khối doanh nghiệp bất động sản “té ngửa”.

Không chỉ bị bịt đầu vào, mà còn chặn đầu ra

Mới đây, sau rất nhiều kiến nghị của doanh nghiệp, giới chuyên gia, các hiệp hội ngành nghề cùng hàng loạt chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài chính đã công bố dự thảo sửa đổi, bổ sung khoản 3 điều 8 Nghị định 20 với 2 thay đổi: Thứ nhất là nâng mức khống chế chi phí lãi vay được trừ lên 30% EBITDA thay vì 20%; Thứ hai là chi phí lãi của doanh nghiệp được tính theo lãi vay thuần (bằng chi phí lãi vay trừ doanh thu lãi tiền gửi, cho vay).

Tuy nhiên, vấn đề được các doanh nghiệp quan tâm nhất là có hồi tố lại các kỳ tính thuế mà doanh nghiệp đã nộp trước đó hay không thì lại bị Bộ Tài chính gạt ra khỏi Dự thảo. Có nghĩa là, những điểm thay đổi chỉ áp dụng cho kỳ tính thuế từ năm 2019 trở đi; còn khoản thuế doanh nghiệp đã nộp do quy định “nhầm” của Bộ có khi lên tới hàng nghìn tỷ đồng trong năm 2017, 2018 sẽ không được bồi hoàn.

Trước đó, Khoản 3 Điều 8 Nghị định 20 từ khi có hiệu lực đã gây nên nhiều thiệt hại đối với nguồn thu và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản vốn hoạt động phần nhiều theo mô hình công ty mẹ - công ty con và luôn đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài, có hoạt động trung chuyển vốn, cho vay lại giữa các thành viên trong tập đoàn.

PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, phân tích: “Nếu là công ty mẹ thì việc huy động vốn trong nước và quốc tế sẽ thuận lợi hơn so với các công ty con. Những ưu thế về nhân sự, uy tín trên thị trường, thâm niên kinh doanh, tiềm lực tài chính... của tập đoàn sẽ chiếm ưu thế và việc vay số vốn lớn, thời hạn vay áp dụng cho vốn vay trung và dài hạn sẽ có mức lãi suất ưu đãi hơn hẳn những công ty con mới thành lập. Vốn vay này sẽ chuyển tiếp cho các công ty con để hoạt động kinh doanh”.

Cùng một dòng tiền trong một doanh nghiệp mẹ - con, việc hồi tố được đánh giá là sẽ trả lại công bằng cho những doanh nghiệp đã phải chịu cảnh “thuế chồng thuế” trong các năm 2017, 2018 vì bên cho vay đã nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ lãi tiền vay, bên đi vay cũng phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chi phí tiền vay vượt mức khống chế. Không chỉ vậy, khoản tiền được hoàn về hoặc bù trừ khi áp dụng hồi tố còn được coi như chiếc phao cứu sinh giúp doanh nghiệp bất động sản giảm bớt áp lực tài chính trong bối cảnh khó khăn đủ đường.

Nhưng giờ đây với Tờ trình dự thảo sửa đổi, bổ sung Khoản 3 Điều 8, doanh nghiệp bất động sản như bị dồn vào đường cùng khi Nghị định 20 không sửa cũng “chết” mà sửa cũng “ngắc ngoải”. Ngay từ đầu vào đã bị trì trệ vì “thiên la địa võng” thủ tục hành chính, không được phê duyệt cấp phép triển khai dự án, rồi giờ đầu ra lại hoặc phải tiếp tục nộp thuế thu nhập doanh nghiệp cao hơn, tăng chi - giảm thu dẫn đến lỗ nặng; hoặc không được bồi hoàn tiền thuế, gánh nặng tài chính gia tăng.

Chia sẻ với báo chí, ông Trần Xoa, Giám đốc Công ty luật Minh Đăng Quang đưa ra cảnh báo: “Trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp đang xoay xở với những khó khăn mà dịch cúm Covid-19 gây ra, nếu nghị định sửa đổi Nghị định 20 không cho hồi tố năm 2017 và 2018 thì quá sốc đối với các doanh nghiệp, dồn họ vào đường cùng” và ví von doanh nghiệp như người đang muốn “khó thở” thì có thể lăn ra “chết luôn”…

Đánh giá về gánh nặng mà doanh nghiệp phải hứng chịu, Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cho biết: “Trường hợp Bộ Tài chính gạt bỏ quy định hồi tố đối với kỳ tính thuế 2017, 2018 thì sẽ đẩy doanh nghiệp vào tình trạng khó khăn do một phần chi phí lãi vay vượt mức khống chế theo quy định của Nghị định 20 bị loại trừ khỏi chi phí được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp, dẫn đến doanh nghiệp phải nộp thêm khoản thuế này.

Trong tình hình dịch bệnh như hiện nay, rất nhiều doanh nghiệp lâm vào trình trạng khó khăn, phía cơ quan Nhà nước nên có động thái "giải cứu doanh nghiệp"... Tuy nhiên, với việc Bộ Tài chính đề xuất chỉ áp dụng Nghị định sửa đổi này từ kỳ tính thuế 2019 thì cá nhân tôi cho rằng phía cơ quan Nhà nước chưa đồng hành cùng doanh nghiệp trong hoàn cảnh khó khăn như hiện nay”.

Tại Hội nghị Thủ tướng với doanh nghiệp diễn ra cuối năm 2019, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã nhấn mạnh: “Chúng ta cần tiếp tục hành động và hành động gấp để tháo gỡ khó khăn, rào cản cho doanh nghiệp phát triển tốt hơn” và nhắc lại, cần phải gỡ những nút thắt, làm cho doanh nghiệp phát triển mạnh mẽ, bền vững.

Nhưng dự thảo sửa đổi Khoản 3 Điều 8 Nghị định 20 của Bộ Tài chính lại cho thấy một thực tế hoàn toàn trái ngược với định hướng của Chính phủ khi doanh nghiệp làm đúng luật thì phải chịu thiệt thòi quá lớn còn doanh nghiệp "chây ỳ" nộp thuế lại may mắn thoát khỏi sự thiếu sót trong chính sách. Những tồn tại, khó khăn của doanh nghiệp bất động sản chưa thực sự được giải quyết thấu đáo và triệt để.

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng, không cho hồi tố còn thể hiện tính thiếu nhất quán áp dụng của cơ quan quản lý: “Cũng có thể, nếu thực hiện hồi tố, sẽ giảm đi một khoản ngân sách đã được quyết toán. Nhưng tôi cho rằng, cơ quan có thẩm quyền cũng sẽ không hẹp hòi điều đó khi mà hành động này thể hiện tính nhất quán trong chính sách, cũng là hỗ trợ một số doanh nghiệp, nhất là trong bối cảnh dịch Covid-19 năm nay. Đó cũng là cách nuôi dưỡng niềm tin và nguồn thu”. 

Nguồn: reatimes.vn