Nhà nước có nên kiểm soát đầu tư bất động sản công nghiệp ?

Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang sở hữu cơ hội lớn để tăng trưởng và phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, nếu các địa phương không có sự cẩn trọng tính toán trong việc cấp mới dự án bất động sản công nghiệp, khủng hoảng là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Thị trường BĐS công nghiệp đang chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ về nguồn cầu tại nhiều địa phương

 

Một số đơn vị nghiên cứu bất động sản (BĐS) mới đây đã đưa ra đánh giá về sự tăng trưởng của thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp. Theo đó, số liệu chung cho thấy, bất chấp đại dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp, giá cho thuê BĐS công nghiệp vẫn tiếp tục tăng, trong khoảng 4 USD/m2/tháng.

Giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy tăng

Ngay từ năm 2020, BĐS công nghiệp được săn đón bởi các nhà đầu tư trong và ngoài nước, từ đó tạo ra đòn bẩy khiến chi phí thuê BĐS công nghiệp leo thang.

Việt Nam được đánh giá là quốc gia kiểm soát dịch bệnh tốt, đồng thời còn được hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch đầu tư khỏi Trung Quốc. Vì thế, nhu cầu sử dụng đất công nghiệp tăng cao, kéo theo kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp ngành này trong quý I vừa qua cũng tốt hơn.

Đơn cử như Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - CTCP (KBC) công bố báo cáo tài chính (BCTC) hợp nhất quý I/2021 với doanh thu 2.002 tỷ đồng, gấp gần 4 lần so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, doanh thu cho thuê đất và chuyển nhượng bất BĐS chiếm hơn 1.904 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ.

Hay như Sonadezi (SNZ) công bố doanh thu quý I đạt 1.266 tỷ đồng, tăng 14% so với cùng kỳ. Trong đó, riêng mảng kinh doanh khu công nghiệp đạt hơn 365 tỷ đồng. Các doanh nghiệp thuộc nhóm ngành BĐS khu công nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng cao trong cùng thời gian trên còn có Tân Tạo (ITA), Viglacera (VGC) và Nam Tân Uyên (NTC) nhờ cho thuê đất.

Báo cáo thị trường BĐS công nghiệp mới nhất của Savills ghi nhận, tỷ lệ lấp đầy ở khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc tăng so với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ lấp đầy tại Hà Nội là 90%, Bắc Ninh: 95%, Hưng Yên: 89% và Hải Phòng là 73%. Trong khi đó, ở khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy tại TP.HCM là 88%, Bình Dương: 99%, Đồng Nai: 94%, Long An: 84%, Bà Rịa - Vũng Tàu: 79%. Giá thuê trung bình cho nhà kho tại phía Bắc và Nam trong năm 2020 lần lượt là 4,1 USD/m2/tháng và 4,4 USD/m2/tháng.

Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA) chính thưc có hiệu lực từ tháng 8/2020 cũng khiến giá thuê đất khu công nghiệp có sự tăng trưởng khá ổn định.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, với vị trí liền kề Trung Quốc cũng như hội tụ nhiều lợi thế chiến lược, đặc biệt là chi phí thuê BĐS công nghiệp rất cạnh tranh, Việt Nam đang được nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước quan tâm và xem như một điểm đến thay thế cho Trung Quốc.

“BĐS công nghiệp sẽ tiếp tục là "đứa con cưng" của ngành BĐS nói chung, với nhu cầu cao và hoạt động thị trường vốn gia tăng”, ông Troy nói.

Kỳ vọng sớm kiểm soát được dịch bệnh

Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, thị trường BĐS công nghiệp đang chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ về nguồn cầu tại nhiều tỉnh, thành phố như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Định, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Dương... Với 260 khu công nghiệp đang hoạt động và 75 khu công nghiệp đang xây dựng, giá thuê nhà xưởng bình quân trên cả nước khoảng 60-80 nghìn đồng/m2 và giá mua đất khu công nghiệp đã có hạ tầng dao động từ 3-5 triệu đồng/m2.

Theo ông John Campbell, Quản lý bộ phận BĐS công nghiệp Savills Việt Nam, tuy chi phí thuê đất khu công nghiệp tăng, nhưng từ 54 thị trường tại 21 quốc gia cho thấy Việt Nam đang là nơi có chi phí vận hành thấp nhất trong bảng xếp hạng. Từ đó giúp Việt Nam cạnh tranh hơn so với các quốc gia khác trong khu vực, trở thành một điểm đến rất thu hút với các công ty đa quốc gia.

Tuy nhiên, Quản lý bộ phận BĐS công nghiệp Savills Việt Nam cảnh báo: BĐS công nghiệp Việt Nam đang sở hữu cơ hội lớn để tăng trưởng và phát triển mạnh mẽ, nhưng nếu các địa phương không có sự cẩn trọng tính toán trong việc cấp mới dự án BĐS công nghiệp, thì khủng hoảng là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Ở một góc độ khác, ông Đoàn Duy Hưng, Tổng giám đốc CTCP Xúc tiến đầu tư khu công nghiệp Việt Nam (IIP Việt Nam) đánh giá, để hoàn thiện được một khu công nghiệp mới phải mất 2-4 năm và khi nhu cầu tăng đột biến dẫn đến tăng giá là hoàn toàn hợp lý. Từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã phê duyệt chủ trương đầu tư 25 khu công nghiệp, là nguồn cung đáng kể trong tương lai, nhưng nhanh nhất cũng cần 18-24 tháng mới có thể hoàn thành.

Cũng theo ông Hưng, nguyên nhân giá BĐS công nghiệp tăng trong thời gian vừa qua là do cung không đáp ứng đủ cầu. Hơn nữa, giá tăng còn do rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp trong và ngoài nước mua buôn chờ tăng giá sinh ra lợi nhuận và bán lại.

Nhận định định về giá BĐS công nghiệp trong thời gian tới, Tổng giám đốc IIP Việt Nam cho rằng, sẽ phụ thuộc vào việc kiểm soát được làn sóng dịch Covid-19 lần thứ 4.

Ở kịch bản thứ nhất, nếu kiểm soát tốt được dịch bệnh, đương nhiên giá sẽ tăng, tăng cả ở những tỉnh đang phát triển và những tỉnh ở "vùng trũng". Kịch bản thứ hai, nếu chưa kiểm soát dịch tốt, tình hình BĐS công nghiệp sẽ thay đổi 180 độ, chủ đầu tư khu công nghiệp có thể "bị thương nặng", lâu dài không chịu được áp lực tài chính sẽ buộc phải giảm giá cho thuê.