Quỹ đất hạn chế, bất động sản công nghiệp Đồng Nai “đón sóng” đầu tư

Theo số liệu từ Cushman&Wakefield, trong quý 4/2023 thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam không ghi nhận nguồn cung mới. Nhu cầu và giá thuê đất, nhà kho, nhà xưởng xây sẵn vẫn tăng trưởng mạnh trong bối cảnh hạn chế nguồn cung.

“Điểm sáng” bất động sản công nghiệp phía Nam 

Dữ liệu mới đây cỉa Cushman & Wakefield chỉ ra, dù thị trường bất động sản nhiều biến động, loại hình bất động sản công nghiệp vẫn là “điểm sáng” đáng chú ý. Lượng hấp thụ thuần đất công nghiệp miền Nam trong quý 4/2024 đạt 84ha cho thấy nhu cầu thị trường cao đối với loại hình bất động sản này. Trong đó, tỉ lệ hấp thụ đất khu công nghiệp tại Đồng Nai chiếm 16% tổng lượng diện tích hấp thụ thuần.

Nhu cầu và giá thuê bất động sản công nghiệp tăng tại thị trường miền Nam. Nguồn: Cushman & Wakefield

Cùng với đó, loại hình nhà xưởng xây sẵn (NXXS) tại Đồng Nai được quan tâm, là lựa chọn thuê thay thế nhờ chi phí đầu tư thấp. Theo Cushman & Wakefield, Đồng Nai và Bình Dương là hai trung tâm nguồn cung NXXS chính của khu vực miền Nam, lần lượt chiếm tới 52% và 39% tổng lượng diện tích hấp thụ thuần quý 4/2023. Nhu cầu thuê NXXS không chỉ đến từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) mà còn từ các công ty sản xuất lớn, theo sau làn sóng FDI sản xuất đổ vào Việt Nam.

heo định hướng phát triển Đồng Nai đến năm 2030, Biên Hoà – Thống Nhất – Vĩnh Cửu là các trung tâm lớn cả nước về phát triển công nghiệp – thương mại – dịch vụ- du lịch, khoa học đầu mối giao thông trọng điểm phía Nam. Điều này đang tạo ra tiềm năng lớn cho thị trường bất động sản công nghiệp khu vực này.

Theo ghi nhận, hiện quỹ đất công nghiệp tại Đồng Nai hạn chế nguồn cung khiến nhu cầu và giá thuê chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Thậm chí nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu thuê. Đặc biệt các KCN đạt tiêu chuẩn có tỉ lệ lấp đầy cao.

Số liệu từ CBRE Việt Nam chỉ ra, tại thị trường miền Nam do quỹ đất công nghiệp tương đối hạn chế nên tỉ lệ lấp đầy đạt 92%. Giá thuê sơ cấp trung bình đất KCN ở mức 168 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 1,1% theo quý và 4,7% theo năm do nguồn cung hạn chế. Với thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn giá thuê đạt trung bình 4,8 USD/m2/tháng, tăng 4,7% theo năm. Sự tăng trưởng về giá thuê nhà xưởng xây sẵn là nhờ vào nhu cầu mạnh mẽ vào các dự án mới có vị trí tốt. Mức giá thuê trung bình tăng lên do các dự án tiêu chuẩn cao mới xuất hiện tại thị trường Đồng Nai.

Mặc dù nhu cầu thuê cao nhưng các khu công nghiệp tại miền Nam nói chung, Đồng Nai nói riêng vẫn đang vướng vào một số hạn chế. Cụ thể, không nhiều dự án khu công nghiệp có kết nối hạ tầng giao thông tốt; năng lực của cảng và cảng biển chưa phát huy hết tiềm năng. Các quy định mới về chữa cháy nghiêm ngặt được áp dụng vào cuối năm 2022 gây trở ngại cho các nhà phát triển công nghiệp, nhà sản xuất và các công ty dịch vụ hậu cần. Các nhà đầu tư đang gặp khó khăn trong việc có được các chứng chỉ phù hợp. Nhiều dự án KCN không thể hoàn công, treo nhiều năm.

Xuất hiện mô hình KCN tiêu chuẩn LEED GOLD hiếm hoi tại Đồng Nai

Hiện nay, tại khu vực miền Nam nói chung, Đồng Nai nói riêng rất hiếm dự án KCN chỉn chu về các tiêu chuẩn như PCCC, hoàn công xây dựng, tiết kiệm năng lượng, giảm thiểu lượng chất thải…

Gần đây, xu hướng phát triển KCN đạt các tiêu chuẩn mới LEED GOLD, vừa chú trọng phát triển kinh tế vừa quan tâm bảo vệ môi trường sống bền vững trở thành xu hướng toàn cầu.

Theo tiêu chuẩn xanh LEED GOLD của hiệp hội USGBC (mỹ), các công trình xây dựng cần đảm bảo các tiêu chí về tiết kiệm năng lượng, giảm thiểu lượng chất thải (khí thải, nước thải, chất thải rắn) tạo ra một môi trường xanh sạch bảo vệ sức khoẻ con người (an toàn trong quá trình thi công xây dựng cũng như khai thác sử dụng về lâu dài).

Để đáp ứng đúng tiêu chuẩn này công trình phải thiết kế xây dựng tận dụng và khai thác hiệu quả nguồn năng lượng tự nhiên (ánh sáng, nhiệt lượng nắng mặt trời, hướng gió, nguồn nước mưa,…). Đồng thời lắp dựng bằng vật liệu xanh, nhẹ, các âm cách nhiệt, chống cháy, vật liệu tái chế sử dụng tại địa phương, không gây hại môi trường sống xung quanh.

Hiện nay, tại Đồng Nai xuất hiện KCN The Expansion Dầu Giây là dự án hiếm hoi đạt tiêu chuẩn LEED Gold đang nhận được sự quan tâm tích cực từ cộng đồng doanh nghiệp và nhà đầu tư. Dự án sử dụng bê tông lắp ghép thay cho bê tông thường nhằm giảm đảm bảo tính thẩm mỹ, rút ngắn tiến độ dự án, giảm đáng kể vật liệu xây dựng không cần thiết và phế thải xây dựng.

The Expansion Dầu Giây nằm trong KCN Dầu Giây thuộc xã Xuân Thạnh, huyện Thống Nhất có lợi thế kết nối thuận tiện về giao thông đường biển lẫn đường bộ. Dự án nằm ngay nút giao thông giữa quốc lộ 1, QL 20 và đường tỉnh 769, cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây, gần sân bay Long Thành đang triển khai thi công. Được khởi công xây dựng năm 2022, đến nay The Expansion Dầu Giây chuẩn bị đưa vào vận hành với các tiêu chí chất lượng cao, sẵn sàng chào đón nhà đầu tư thuê với mức giá ưu đãi.

Đây cũng là dự án hiếm hoi của khu vực Đồng Nai có chứng chỉ nghiệm thu PCCC và hoàn công xây dựng.

Theo bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE, trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 3-7%/năm ở khu vực miền Nam. Nhu cầu tích cực từ các nhóm ngành công nghiệp và quốc tịch khác nhau giúp thúc đẩy tăng trưởng giá thuê ở nhiều địa phương. Sự định hướng của các tỉnh thành và sự quan tâm của các doanh nghiệp ngày càng tăng vào các ngành công nghiệp công nghệ cao và bền vững. Theo đó, tương lai của bất động sản công nghiệp Đồng Nai nói riêng, khu vực miền Nam nói chung là rất khả quan.