Tại sao bất động sản công nghiệp miền Trung chưa phát triển so với miền Bắc và miền Nam? 

Bất động sản công nghiệp đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế của Việt Nam. Trong khi các tỉnh ở miền Bắc và miền Nam đã trở thành những điểm nóng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thì các tỉnh miền Trung vẫn chưa đạt được tốc độ phát triển tương xứng. Bài viết của IIP - Cổng thông tin bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ phân tích một số lý do chính khiến bất động sản công nghiệp miền Trung chưa phát triển so với miền Bắc và miền Nam.

1. Những hạn chế về vị trí địa lý

1.1. Vị trí cách xa các thị trường lớn 

Miền Trung có vị trí nằm giữa hai đầu đất nước, nhưng chính điều này lại khiến khu vực miền Trung gặp khó khăn trong việc tiếp cận các thị trường tiêu thụ lớn như Hà Nội, TP.HCM hay các trung tâm kinh tế ở nước ngoài.

1.1.1. So sánh với miền Bắc và miền Nam:

· Miền Bắc gần Trung Quốc, tạo điều kiện thuận lợi cho giao thương biên giới.

· Miền Nam gần các tuyến vận tải quốc tế tại Biển Đông và các thị trường ASEAN.

1.1.2. Miền Trung: Hạn chế về khả năng cạnh tranh vì không phải là trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam và chi phí vận chuyển cao khi phải phân phối hàng hóa ra miền Bắc hoặc miền Nam.

2.2. Thiên tai và địa hình phức tạp

So với các tỉnh, thành ở Việt Nam thì Miền Trung thường xuyên chịu ảnh hưởng của bão, lũ lụt, và các hiện tượng thiên tai khác. Theo phân tích của nhiều chuyên gia khí tượng, dưới ảnh hưởng của biến đổi khí hậu và sự nóng lên toàn cầu, các trận bão với cường độ và quy mô ngày càng nhiều hơn ảnh hưởng tới Việt Nam. Điều này sẽ ảnh hưởng tới khả năng hoạt động liên tục của các nhà máy, làm tăng rủi ro đầu tư và chi phí bảo trì cơ sở hạ tầng.

Địa hình các tỉnh miền Trung phần lớn là đối núi, điều này dẫn đến hạn chế quỹ đất để phát triển bất động sản công nghiệp.

 

2. Hạn chế về cơ sở hạ tầng

2.1. Hạ tầng giao thông chưa đồng bộ

So với miền Bắc và miền Nam, hạ tầng giao thông của miền Trung còn nhiều điểm hạn chế:

·Đường bộ: Nhiều tuyến đường quốc lộ, liên tỉnh hoặc liên khu công nghiệp chưa được đầu tư, nâng cấp, gây cản trở lưu thông.

· Đường sắt: Hệ thống đường sắt cũ kỹ, không đáp ứng nhu cầu vận chuyển hàng hóa lớn.

· Cảng biển: Dù có nhiều cảng biển, nhưng phần lớn các cảng biển ở miền Trung là cảng nhỏ, lượng hàng hóa trung chuyển qua cảng chưa nhiều, chưa có nhiều hãng tàu lớn cập cảng để vận chuyển hàng hóa, do đó các cảng ở miền Trung chưa đủ năng lực cạnh tranh với các cảng lớn như cảng Hải Phòng ở miền Bắc hay cảng Cát Lái ở miền Nam.

2.2. Hạ tầng khu công nghiệp chưa hiện đại

Phần lớn các khu công nghiệp ở miền Trung được đầu tư từ nhiều năm trước, trong đó phần lớn chủ đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp thuộc các cơ quan nhà nước và rất ít các khu công nghiệp mới được đầu tư trong giai đoạn gần đây và chủ đầu tư là các doanh nghiệp tư nhân. Do đó, nhiều khu công nghiệp ở miền Trung thiếu các tiện ích cơ bản như hệ thống xử lý nước thải, cấp nước, điện năng ổn định và chưa có nhiều khu công nghiệp được đầu tư bài bản, Điều này khiến các nhà đầu tư e ngại và ưu tiên đầu tư nhà máy vào các khu vực khác ở miền Bắc hoặc miền Nam.

3. Khả năng thu hút đầu tư còn hạn chế

· Miền Trung chưa thực sự nổi bật trên bản đồ đầu tư quốc tế. Các chương trình xúc tiến đầu tư của các tỉnh miền Trung còn rời rạc, thiếu sự phối hợp và chiến lược rõ ràng. Điều này dẫn đến việc các nhà đầu tư không có đầy đủ thông tin về tiềm năng khu vực.

· Ngoài ra, do chủ đầu tư nhiều khu công nghiệp là các cơ quan nhà nước lên không có nhiều chi phí phục vụ cho việc xúc tiến đầu tư, điều này cũng ảnh hưởng rất lớn trong việc tiếp cận các nhà đầu tư quốc tế.

4. Nguồn nhân lực còn yếu và thiếu

4.1. Chất lượng nguồn lao động

Dù miền Trung có nguồn lực lượng lao động dồi dào, nhưng trình độ tay nghề tại miền Trung còn hạn chế so với miền Bắc và miền Nam. Các khu vực như TP.HCM hay Hà Nội có hệ thống giáo dục và đào tạo nghề tốt hơn, giúp cung cấp nguồn nhân lực chất lượng cao cho các nhà máy trong khu công nghiệp.

4.2. Hiện tượng "chảy máu chất xám"

Nhiều lao động chất lượng cao từ miền Trung thường di chuyển đến miền Bắc hoặc miền Nam để tìm kiếm cơ hội việc làm tốt hơn. Điều này làm giảm sức cạnh tranh của miền Trung trong việc thu hút các ngành công nghiệp cần lao động kỹ thuật cao.

5. Tâm lý nhà đầu tư và chiến lược phát triển chưa đồng bộ

5.1. Tâm lý ưu tiên miền Bắc và miền Nam

Các nhà đầu tư nước ngoài thường chọn miền Bắc để gần Trung Quốc và miền Nam để gần các cảng biển lớn. Miền Trung không nằm trong ưu tiên hàng đầu vì vị trí không thuận lợi cho chuỗi cung ứng toàn cầu.

5.2. Chiến lược phát triển chưa rõ ràng

Nhiều tỉnh miền Trung chưa có kế hoạch dài hạn và đồng bộ trong việc ưu tiên phát triển bất động sản công nghiệp. Sự phân tán trong chiến lược khiến miền Trung khó có thể cạnh tranh với miền Bắc và miền Nam trong giai đoạn hiện nay hoặc trong tương lai ngắn.

6. Một số điểm sáng và tiềm năng phát triển trong tương lai

6.1. Vị trí chiến lược trên hành lang kinh tế Đông - Tây

Miền Trung là cửa ngõ quan trọng kết nối Việt Nam với Lào, Thái Lan qua hành lang kinh tế Đông - Tây. Nếu được khai thác hiệu quả, đây có thể là lợi thế lớn để thu hút đầu tư.

6.2. Sự phát triển của các khu kinh tế ven biển

Các khu kinh tế ven biển như Nghi Sơn tỉnh Thanh Hóa, Đông Nam Nghệ An tỉnh Nghệ An, Vũng Áng tỉnh Hà Tĩnh, Hòn La tỉnh Quảng Bình, Đông Nam Qunagr Trị tỉnh Quảng Trị, Chân Mây - Lăng Cơ tỉnh Thừa Thiên Huế, Chu Lai tỉnh Quảng Nam, Dung Quất tỉnh Quảng Ngãi, Nhơn Hội tỉnh Bình Định, Nam Phú Yên tỉnh Phú Yên, Vân Phong tỉnh Khánh Hòa, . . . đang từng bước phát triển, tạo tiền đề cho việc thúc đẩy bất động sản công nghiệp tại miền Trung.

6.3. Chính sách hỗ trợ của Chính phủ

Chính phủ đang chú trọng đầu tư vào cơ sở hạ tầng, đặc biệt là các tuyến cao tốc chạy dọc Việt Nam, đầu tư vào các cảng biển, sân bay, . . . Điều này có thể thúc đẩy khu vực này trong tương lai.

7. Giải pháp để thúc đẩy phát triển bất động sản công nghiệp miền Trung

7.1. Nâng cấp cơ sở hạ tầng

Đầu tư vào hạ tầng giao thông, cảng biển và các tiện ích khu công nghiệp để tăng sức hấp dẫn với nhà đầu tư.

7.2. Quy hoạch các khu công nghiệp ở vị trí tiềm năng

Để thu hút được các nhà phát triển hạ tầng khu công nghiệp uy tín đến đầu tư các khu công nghiệp hoặc các doanh nghiệp đến mở nhà máy thì một trong các yếu tố quan trọng là vị trí khu công nghiệp phải thuận lợi và có nhiều tiềm năng phát triển. Do đó, các tỉnh miền Trung lên nghiên cứu, khảo sát kỹ và đưa vào quy hoạch các khu công nghiệp ở các vị trí tiềm năng.

7.3. Cải thiện môi trường đầu tư

Môi trường đầu tư cũng là một trong các yếu tố quan trọng trong việc thu hút đầu tư, cải thiện môi trường đầu tư là cơ sở và nền tảng để thu hút các nhà phát triển hạ tầng khu công nghiệp cũng như các nhà đầu tư về mở nhà máy

7.4. Mời gọi các nhà phát triển hạ tầng khu công nghiệp uy tín

Một trong các giải pháp quan trọng để thúc đẩy phát triển bất động sản công nghiệp miền Trung là mời gọi các nhà phát triển hạ tầng công nghiệp uy tín đang có tại Việt Nam hoặc các nước trên thế giới về đầu tư các khu công nghiệp.

7.5. Quảng bá và xúc tiến đầu tư mạnh mẽ hơn

Tổ chức các hội nghị quốc tế, xây dựng chiến lược quảng bá dài hạn để giới thiệu tiềm năng miền Trung đến các nhà đầu tư.

7.6. Hợp tác khu vực

Tăng cường liên kết giữa các tỉnh miền Trung để tạo thành một cụm kinh tế mạnh, thay vì phát triển rời rạc.

7.7. Ưu đãi đầu tư

Để thuận lợi trong việc thu hút đầu tư, ngoài các ưu đãi đầu tư theo các quy định đang có của Việt Nam thì các tỉnh ở miền Trung nên nghiên cứu có các ưu đãi riêng để tạo cạnh tranh trong việc thu hút các nhà phát triển hạ tầng khu công nghiệp cũng như các nhà đầu tư về mở nhà máy.

7.8. Sát cánh và đồng hành đồng hành cùng các nhà phát triển hạ tầng, các nhà đầu tư

7.8.1. Tạo môi trường pháp lý minh bạch, ổn định

7.8.2. Chủ động hỗ trợ trong quá trình thực hiện dự án

7.8.3. Gắn bó và giải quyết nhanh các vấn đề phát sinh

7.8.4. Đồng hành trong quảng bá và xúc tiến đầu tư

7.8.5. Phát triển nguồn nhân lực và hỗ trợ lao động

7.8.6. Thái độ chuyên nghiệp, trách nhiệm và cầu thị

Bất động sản công nghiệp miền Trung có tiềm năng phát triển nhưng hiện tại vẫn gặp nhiều khó khăn do vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, và chính sách chưa đồng bộ. Để thu hẹp khoảng cách với miền Bắc và miền Nam, khu vực này cần có những giải pháp cụ thể và chiến lược dài hạn.