Xu hướng khu công nghiệp đô thị nở rộ

Quy mô hàng ngàn ha

Thay vì tập trung phát triển các dự án có quy mô nhỏ, ngày càng nhiều chủ đầu tư chọn dự án có quy mô lớn ở các địa điểm xa trung tâm theo mô hình liên hợp khu đô thị - công nghiệp và dịch vụ.

Mô hình bất động sản mới tạo điểm nhấn vì có quy mô lên đến hàng ngàn ha đi kèm hệ thống tiện nghi khá đầy đủ cho nhu cầu làm việc và sinh sống bền vững cho người mua. Nhưng đi kèm là những thách thức không nhỏ, khi đòi hỏi yêu cầu cao hơn về vốn đầu tư, thời gian triển khai dài hơi và năng lực quản trị dự án của chủ đầu tư giữa lúc diện mạo kinh tế trong các năm tới vẫn chưa định hình rõ ràng.

Có thể thấy, từ thương hiệu nổi tiếng với các khu công nghiệp ở Bình Dương, VSIP đang dần chuyển dịch theo hướng phát triển các khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ có quy mô lớn như triển khai dự án VSIP Quảng Ngãi có quy mô lên đến 1.700 ha. Trong đó, dành 1.200 ha để phát triển khu công nghiệp và dành 500 ha đất đô thị và dịch vụ gần trung tâm thành phố Quảng Ngãi.

Hay như tại Long An, chủ đầu tư Công ty Đầu tư Tân Thành Long An mới đây đã khởi động Khu Công nghiệp và đô thị Việt Phát. Trong đó, lô đất dành cho phát triển khu công nghiệp là 1.200 ha và lô dành cho đô thị là 625 ha.

Ý tưởng của Việt Phát là trở thành một dự án liên hợp với đầy đủ các dịch vụ, tiện ích như khu trung tâm thương mại, khu vui chơi, giải trí, thể dục thể thao, khu công viên sinh thái, bệnh viện, trường học, khu nhà biệt thự sinh thái. Tất cả sẽ tạo nên môi trường sống xanh, sạch, văn minh, hiện đại để phục vụ cho nhu cầu sống và làm việc tại chỗ của hàng trăm ngàn người, đồng thời giảm áp lực tăng dân số cho TP.HCM.

Danh sách các dự án theo đuổi mô hình liên hợp khu công nghiệp - đô thị còn có Khu Liên hợp Công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ Phước Đông (Tây Ninh) hay Khu Đô thị công nghiệp Dung Quất (Quảng Ngãi)...

Theo Công ty JLL Việt Nam, các khu liên hợp công nghiệp kết hợp đô thị là loại hình đầu tư bất động sản hiện đại, tạo nhiều giá trị tích cực hơn cho nền kinh tế, xã hội và phát triển bền vững.

Loại hình này sẽ tạo ra một lượng lớn việc làm cho lực lượng lao động trong vùng, góp phần vực dậy kinh tế địa phương, từ đó tạo ra nhu cầu sinh sống trong khu vực cho công nhân, chuyên gia, quản lý xí nghiệp... Khi ấy, khu đô thị sẽ cung cấp nhiều giải pháp nhà ở, tiện ích đa dạng, thu hút dân cư đến lập nghiệp và tạo thành một cộng đồng bền vững cộng hưởng cho khu công nghiệp.

Hiện xu thế phát triển của thị trường bất động sản không còn giới hạn tại các thành phố lớn hay khu vực trung tâm. Thị trường dần xuất hiện các cụm dân cư sở hữu lõi trung tâm riêng với tiện ích đầy đủ như trung tâm thương mại, siêu thị, rạp phim, bệnh viện, trường học. Giá trị bất động sản các khu vực vì thế phân cực theo tiện ích và đôi khi có lợi thế về quy hoạch và hạ tầng mới. Nhiều người vì thế ngỡ ngàng khi mặt bằng giá các vùng ven tăng chóng mặt, không thua gì các quận cũ giáp với trung tâm.

Cách nào thu hút dân cư?

Ngày nay, mô hình đô thị công nghiệp đòi hỏi quy mô lớn và triển khai đồng bộ về quy hoạch, hạ tầng cùng chính sách ưu đãi đầu tư. Yếu tố thành công tiên quyết trong việc thu hút đầu tư là lựa chọn vị trí phù hợp thuận tiện về logistics và tạo quỹ đất sạch sẵn sàng bàn giao cho chủ đầu tư. Ngoài ra, chính quyền địa phương cần có giải pháp đột phá trong việc huy động vốn nhằm thực hiện các công trình hạ tầng thiết yếu đảm bảo kết nối với dự án.

Thực tế, tuy mang lại nhiều giá trị cộng hưởng lớn về mặt kinh tế - xã hội nhưng theo đuổi các dự án liên hợp có quy mô khủng không phải là chuyện dễ dàng cho các chủ đầu tư. Hạn chế của mô hình bất động này là thường ngốn quỹ đất, tổng vốn đầu tư rất lớn và cần được quy hoạch bài bản. Đặc biệt thiếu vắng công cụ thu hút dân cư về định cư lâu dài sẽ là một trong những trở ngại lớn nhất cho các dự án liên hợp trên con đường trở thành một khu đô thị, công nghiệp đúng nghĩa.

Bài học của thành phố mới Nhơn Trạch là một ví dụ. Địa phương này từng một thời thu hút giới đầu tư từ Bắc chí Nam, là tâm điểm của các cơn sốt đất những năm 2007-2008. Nhưng sau hơn 13 năm triển khai, thành phố mới Nhơn Trạch vẫn còn ngổn ngang các công trình xây dựng, hạ tầng giao thông thiếu đồng bộ, nhất là hạn chế về các tiện ích hiện đại phục vụ cho nhu cầu sống và giải trí của cư dân.

Theo Sở Xây dựng Đồng Nai, đến cuối năm 2019, Nhơn Trạch mới đạt được gần 67/100 điểm theo tiêu chí của đô thị loại II. Với thực tế đó, đến năm 2020, Nhơn Trạch chỉ có thể cơ bản hoàn thành tiêu chí của đô thị loại II về mặt cơ sở hạ tầng. Trong khi đó, các tiêu chí về dân số và kiến trúc cảnh quan đô thị sẽ rất khó hoàn thành. Vì vậy, kế hoạch đưa Nhơn Trạch trở thành đô thị loại II vào năm 2020 chắc chắn không thể thực hiện được.