Bất động sản công nghiệp: Chưa bắt được ''cá lớn'' phải hướng đến khách thuê vừa tầm

Xu hướng dịch chuyển nhà máy khỏi Trung Quốc tạo cơ hội cho Việt Nam thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài dồi dào. Nhưng hiện nay, chúng ta đang tập trung hướng đến các “con sếu lớn” mà bỏ quên những cơ hội khác, vì thế các khu công nghiệp cũng cần tập trung thu hút các khách thuê “vừa tầm” để nhanh lấp đầy diện tích hiện hữu, sớm có hiệu quả thực tế

Khu công nghiệp: "Ông lớn" khó vào hướng đến doanh nghiệp vừa và nhỏ

Những năm vừa qua nhiều hiệp định thương mại Việt Nam đã ký kết với các đối tác kinh tế lớn, cũng như độ mở lớn của nền kinh tế, Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài. Lực lượng lao động Việt Nam đang ở thời kỳ dân số vàng với chi phí nhân công thấp hơn phần lớn các nước trong khu vực đã góp một phần tạo nên lợi thế của Việt Nam. Bên cạnh đó, vị trí địa lý với cơ sở hạ tầng - cảng biển, hệ thống giao thông đường bộ, đường thuỷ, hệ thống kho bãi - tương đối tốt, tình hình chính trị ổn định và tỷ lệ tăng trưởng kinh tế nhanh nhất thế giới cũng là điểm cộng cho Việt Nam…

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp và ban quản lý dự án khu công nghiệp ở từng địa phương lại cho rằng, nhìn nhận bức tranh chung thì như vậy, nhưng để thu hút khách thuê nước ngoài vào các khu công nghiệp có hiệu quả, cần biết “trông giỏ bỏ thóc”. Cụ thể, xét theo tỷ lệ lấp đầy và tính hiệu quả, các đơn vị này cho hay, một chiến lược thu hút đầu tư theo đặc thù và những lợi thế vùng miền như gần cảng biển, gần thị trường lớn Trung Quốc… sẽ dễ hấp dẫn các đối tượng khách thuê cụ thể hơn.

Trưởng Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Bắc Ninh cho biết, vừa qua chúng ta hay nói làn sóng đầu tư vào khu công nghiệp, ví các nhà đầu tư là “đại bàng”, “cá lớn”. Nhưng với Bắc Ninh, thực chất lâu nay, tình hình đầu tư vào các khu công nghiệp luôn sôi động, đã theo hệ thống nên diễn ra đều đều, không quá đột biến. Hiện tại, Bắc Ninh có 16 khu công nghiệp, với tổng diện tích khoảng 400 ha được Chính phủ phê duyệt. Tỷ lệ lấp đầy 65 - 75%, có khoảng 10/16 khu đã được lấp đầy.

“Thực chất, các doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn chiếm phần lớn tại các khu công nghiệp Bắc Ninh. Tất nhiên, phải nhìn nhận thực tế là khi các nhà đầu tư lớn như SamSung vào thì một loạt vệ tinh vào theo. Đây là nguyên tắc không khác được khi ‘cá chuối theo đàn’. Các doanh nghiệp lớn khi đầu tư đều có yêu cầu cam kết là các doanh nghiệp phụ trợ, vệ tinh phải ở trong khu công nghiệp hoặc gần đó để có thể cung cấp hàng hóa cho họ ngay. Do đó, nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp muốn bắt được ‘cá lớn’ vào ao của mình là dễ hiểu”, ông Mai ví von.

Tuy nhiên, không nhiều địa phương như Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Quảng Ninh ở phía Bắc và một số địa phương ở miền Nam có nhiều lợi thế đón được “cá lớn” vào đầu tư. Đa số các địa phương khác, việc thu hút các nhà đầu tư cỡ vừa ở trong và ngoài nước và hướng đến kết nối thành một hệ sinh thái cung cấp hàng hóa giữa các đơn vị có thể là hướng đi phù hợp. 

Ông Nguyễn Anh Quyền, Trưởng Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Bắc Giang cho biết: “Tùy từng thời kỳ đầu tư và ai cũng muốn thu hút được các nhà đầu tư lớn vào khu công nghiệp do mình quản lý để lan tỏa, kéo theo các nhà đầu tư vừa và nhỏ, nhưng không phải khu công nghiệp nào cũng làm được điều này. Phần lớn trong số ‘cá lớn’ này, họ chỉ vào nghiên cứu rồi lại đi”.

Tương tự, đại diện Ban quản lý Khu công nghiệp Khai Sơn (Bắc Ninh) cũng cho rằng, mặc dù tỷ lệ lấp đầy của khu công nghiệp hiện nay đã hết, nhưng tại các khu công nghiệp mà đơn vị này triển khai, chủ yếu hướng đến các nhà đầu tư vừa và nhỏ, vì sự dễ tính và phù hợp với quy mô.

“Việc hướng đến các con ‘cá lớn’ là chuyện liên quan đến việc cung cấp hạ tầng khu công nghiệp cực lớn và đồng bộ thì mới có tính cạnh tranh với các nước trong khu vực. Có thể chỉ vài nhà đầu tư lớn sang Việt Nam cũng kéo theo hàng loạt nhà đầu tư vừa và nhỏ. Nhưng tùy từng khu công nghiệp, từng địa phương cụ thể mà cần tính tới việc thu hút đối tượng nhà đầu tư nào cho hiệu quả.

Xu hướng xây dựng nhà xưởng linh động

Trên thực tế, số lượng nhà đầu tư vừa và nhỏ vào khu công nghiệp vẫn chiếm ưu thế và đang tăng lên. Không phải bây giờ, mà trước đây, nhiều nhà đầu tư hạ tầng hay các nhà đầu tư thứ cấp vào khu công nghiệp đã hiểu mục tiêu cần hướng đến là các nhà đầu tư vừa và nhỏ, những doanh nghiệp phụ trợ. Phần lớn các nhà đầu tư này đều thiết lập theo kiểu vệ tinh gần các công ty lớn như Samsung. Họ thuê đất khu công nghiệp từ 1 - 2 ha sản xuất các sản phẩm liên quan, phụ trợ cho đối tác lớn ở trong và ngoài nước và điều này rất hiệu quả.

Theo khảo sát, trước đây các nhà đầu tư khu công nghiệp xây cất các khu xưởng có quy mô lớn từ 5.000 - 10.000 m2 hoặc lớn hơn thế. Nhưng hiện nay, các nhà đầu tư khu công nghiệp đang có xu hướng đầu tư hạ tầng theo kiểu block; xây các nhà xưởng liền nhau, nhưng chia ra các ô có diện tích nhỏ để đảm bảo ‘cá lớn, cá bé’ đều bắt được. Tức là với đối tác lớn, cần diện tích xưởng lớn, họ sẽ thuê 3 - 5 xưởng liền nhau và rút vách ngăn thông các xưởng là có diện tích lớn. Trong khi đó, khách nhỏ thuê 1 xưởng vẫn đáp ứng được. Và phương án nữa được nhiều nhà đầu tư lựa chọn hơn là thuê đất sạch của chủ đầu tư khu công nghiệp để tự xây dựng xưởng sản xuất”, ông Trinh nhận định.

Có nhiều doanh nghiệp vào Việt Nam theo hình thức thăm dò, thí điểm thuê xưởng, nếu hoạt động có hiệu quả, họ sẽ đi tìm vị trí phù hợp ở Việt Nam để xây dựng nhà máy lớn hơn. Do đó, triển khai nhà xưởng theo mô hình block sẽ cơ động hơn khi muốn mở rộng hoặc thu hẹp hoạt động. Sự linh động khi cho thuê đất công nghiệp là điều các chủ đầu tư khu công nghiệp đang hướng tới để đón những nhà đầu tư vừa và nhỏ.

Thậm chí, ở một số khu công nghiệp tại tỉnh Quảng Nam, họ sẵn sàng cắt diện tích chỉ 1.000 m2, thời gian có thể ngắn hơn cho doanh nghiệp thuê, chuyện mà trước đây chưa bao giờ có. Đây cũng là câu chuyện chúng ta đón làn sóng đầu tư vào khu công nghiệp theo cách nào. Vì doanh nghiệp lớn không nhiều, trong khi Việt Nam có hơn 300 khu công nghiệp. Các doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ là khách hàng chính của đa số các khu công nghiệp.

“Hiện tại, trong 1.300 ha đất khu công nghiệp của Bắc Giang, tỷ lệ lấp đầy chiếm 85%. Chúng tôi đang chờ Chính phủ chấp thuận chủ trương mở rộng đầu tư giai đoạn 2 với diện tích tương đương. Từ trước đến nay, gần như 100% là các nhà đầu tư vừa và nhỏ đến với các khu công nghiệp trên địa bàn. Khi có chấp thuận đầu tư giai đoạn 2 này, chúng tôi cũng đáp ứng tốt nhất các yêu cầu, hy vọng bắt được 'cá lớn', nhưng chủ yếu vẫn tập trung vào các doanh nghiệp đầu tư vừa và nhỏ. Bởi ‘góp gió thành bão’, xác định mèo nhỏ bắt chuột nhỏ”, ông Nguyễn Anh Quyền, Trưởng Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Bắc Giang cho biết.