KỊCH BẢN 6 THÁNG CUỐI NĂM CỦA BĐS CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM GIỮA ĐẠI DỊCH COVID-19

Kịch bản 6 tháng cuối năm của bất động sản công nghiệp Việt Nam giữa đại dịch Covid-19 như thế nào?. Theo các chuyên gia bất động sản công nghiệp nhận định, Việt Nam đang trải qua thời kỳ khó khăn khi bước vào đợt dịch Covid-19 lần thứ 4 và rất khó để đưa ra một kịch bản chính xác cho thị trường, tuy nhiên bất động sản công nghiệp vẫn là lĩnh vực đầy tiềm năng trong dài hạn.

Thị trường bất động sản công nghiệp trong nửa đầu năm và những tín hiệu sáng

Nhìn lại thị trường 6 tháng đầu năm, tuy bị ảnh hưởng từ dịch bệnh nhưng bất động sản công nghiệp vẫn giữ thăng bằng cùng những tín hiệu tích cực riêng về cả tỷ lệ lấp đầy và giá thuê. Cụ thể, so với mức tăng trưởng 13% trong năm 2020 thì nửa đầu năm 2021, nguồn cung đa dạng hơn nên giá thuê đất không bị giảm nhưng chỉ tăng cao nhất là 5% và nhỉnh hơn với những tỉnh có vị trí thuận lợi như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương. Với tỷ lệ lấp đầy thì ghi nhận của CBRE trong quý II/2021, các khu công nghiệp trọng điểm phía Bắc đạt đến 80% và tính cả các tỉnh lân cận thì tỷ lệ là 69%.

Ngoài ra yếu tố giúp bất động sản công nghiệp được đánh giá cao cho sự phát triển không thể không nhắc đến việc được hưởng lợi từ các phi vụ mua bán và sáp nhập M&A lớn trong 6 tháng đầu năm. 

Một trong số đó không thể không nhắc đến (có thể nhắc đến đầu tiên là) thương vụ của Công ty TNHH Boustead Projects. Đơn vị này đã thỏa thuận mua lại 49% cổ phần của công ty Logistics KTG & Boustead với giá trị tài sản lên đến 141 triệu USD. Nó mang lại khoảng 840.000m2 đất và 550.000m2 diện tích cho thuê. Hay sự hợp tác giữa hai ông lớn ESR Cayman Limited và Công ty cổ phần phát triển công nghiệp BW đã cùng bắt tay và phát triển quỹ đất lên đến 240.000m2, các thương vụ này là bước đà lớn cho sự tăng trưởng về nhu cầu trong tương lai, đặc biệt là các khu vực thuộc nền kinh tế trọng điểm.

Kịch bản đa chiều cho thị trường bất động sản công nghiệp 6 tháng cuối năm

Mặc dù có những tín hiệu tích cực và được các chuyên gia cùng nhà đầu tư trong và ngoài nước đánh giá cao. Thế nhưng khi bước vào đợt dịch Covid-19 lần thứ 4 đang căng thẳng thì thách thức lớn được đưa ra cho nền bất động sản công nghiệp Việt Nam. 

TS. Sử Ngọc Khương, Giám Đốc cấp cao, Savills Việt Nam nhận định: “Trước đây, chúng ta đã từng kỳ vọng rằng bất động sản công nghiệp là điểm nóng của thị trường, với điều kiện kinh tế bình thường. Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, sự bùng phát trở lại của covid-19 tại Việt Nam cũng như các vấn đề thông quan đã trở thành trở ngại lớn khiến các nhà đầu tư cân nhắc khi muốn đầu tư vào bất động sản công nghiệp Việt Nam. Ngoài ra, sự phát triển của phân khúc này còn phụ thuộc vào cơ sở hạ tầng, cũng như tốc độ giải ngân của các nhóm chính sách công, đây còn là yếu tố then chốt giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam đạt được thuận lợi, giúp các nhà đầu tư quyết định đầu tư vào khu công nghiệp”.

Còn theo ông Đoàn Duy Hưng - TGĐ Công ty cổ phần Xúc tiến đầu tư Khu công nghiệp Việt Nam (IIP VIETNAM), nếu dịch bệnh đợt này không được kiểm soát tốt thì viễn cảnh đẹp được vẽ ra trước đó rất có thể bị thay đổi hoàn toàn.

Cụ thể, trong những tháng đầu năm 2021 có đến 25 khu công nghiệp trên cả nước được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư. Trong trường hợp dịch bệnh không kiểm soát tốt thì sẽ dẫn đến nguồn cung bị dư thừa. Các chuyến bay bị hạn chế đi lại, việc tiếp xúc với thị trường Việt Nam của các nhà đầu tư nước ngoài gặp nhiều khó khăn. Nếu tình hình không cải thiện thì việc nhiều nhà đầu tư nước ngoài lo ngại rủi ro và tìm đến các thị trường khác ổn định hơn là điều có thể xảy ra.

Giải thích cho việc giá thuê tăng dù làn sóng covid-19 đang hiện hữu ông Hưng cho rằng, việc một số tỉnh nâng giá đền bù đất ở, đất ruộng, giá thuê đất hàng năm... khiến cho chi phí giá vốn đầu tư của chủ đầu tư hạ tầng bị tăng theo và chủ đầu tư hạ tầng buộc phải tăng giá thuê, một phần là do cầu thuê nhiều nên chủ đầu tư hạ tầng tăng giá thuê, một phần khác là do các nhà đầu tư thứ cấp khi thấy cầu nhiều thì bỏ tiền ra "ôm" dự án để cho thuê lại. Dịch bệnh lần này cũng được cho là cơ hội để các chủ đầu tư có sản phẩm chất lượng và năng lực về tài chính chứng tỏ được vị thế và bứt phá sau khi đại dịch được kiểm soát nhờ sự chuẩn bị sẵn về nguồn cung. 

Để giúp cho việc thu hút đầu tư dài hạn cho các nhà đầu tư nước ngoài, ông Hưng cho rằng, chính phủ cần có một quỹ đất đã được quy hoạch làm khu công nghiệp để dành riêng cho việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, đồng thời làm rõ các chính sách và cơ chế dành riêng cho bất động sản công nghiệp góp phần phát triển bền vững lĩnh vực tiềm năng này. 

Thêm vào đó, để tận dụng công nghệ thời kỳ công nghệ 4.0 đang phát triển mạnh mẽ, nhà nước nên công khai thông tin chi tiết các khu công nghiệp được bổ sung vào quy hoạch các khu công nghiệp của Việt Nam hoặc các khu công nghiệp đang thu hút đầu tư lên website hoặc các ứng dụng công nghệ khác để nhà đầu tư trong nước và nhất là nước ngoài dễ dàng tiếp cận online trong trường hợp việc di chuyển trở nên khó khăn như hiện tại.

Quan trọng hơn, nhà nước cần sàng lọc lại quy hoạch các khu công nghiệp, mạnh dạn thay thế các chủ đầu tư đang làm không hiệu quả bằng các doanh nghiệp khác có năng lực và thu hút đầu tư tốt. Đối với các dự án nằm trong khu kinh tế trọng điểm hoặc có vị trí thuận lợi cần hết sức cẩn trọng, tránh giao đất cho doanh nghiệp yếu kém mà cần đấu thầu để lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực thì mới có thể phát triển bền vững. 

Ông Sử Ngọc Khương cũng lưu ý: “Mỗi nhà đầu tư có nhu cầu khác nhau, kỳ vọng khác nhau, điều kiện tài chính khác nhau, nhưng đây vẫn là thời điểm tốt để tham gia vào thị trường. Tuy nhiên, về vấn đề pháp lý, năng lực tài chính, cân đối quản trị rủi ro trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn vẫn là những yếu tố cần được cân nhắc khi quyết định đầu tư”

Trên đây là nhận định của IIP VIETNAM và tổng hợp các ý kiến của chuyên gia về kịch bản bất động sản công nghiệp 6 tháng cuối năm 2021. Theo dõi cổng thông tin IIP VIETNAM để cập nhật những tin tức mới nhất về thị trường bđs công nghiệp.

Tham khảo thêm nhận định của chuyên gia IIP VIETNAM về xu hướng bất động sản công nghiệp Việt Nam 5 tháng cuối năm 2020 tại đây